东莞塘厦德洲项目商业部分定位规划方案2006年11月.pptVIP

目 录 第一部分 市场分析 东莞总体商业概述 塘厦商业市场分析 塘厦商业分析结论 第二部分 项目分析 项目概况及优劣势分析 项目周边市场分析 项目周边市场分析结论 第三部分 项目定位 项目定位初步思考 项目定位总体思路 项目专业市场定位 项目社区配套定位 塘厦镇商业分布 塘厦镇主要在营商业面积规模 塘厦镇集中式物业业态业种构成 塘厦镇街铺业态业种构成 塘厦镇专业市场业态构成 塘厦镇商业市场总体发展状况结论 项目主要经济指标 项目优劣势分析 项目位置分布 项目周边商业氛围 周边商业个案分析——光辉建材城 项目周边在营专业市场分析 项目周边在营专业市场分析 项目周边商业市场分析结论 项目周边均为家具、家居、建材、洁具、装饰材料等专业市场，已经形成一定规模，极具规模效应。 光辉装饰材料城成功招商（将近100%），充分表明建材家居类商户对本片区的地理位置和经营前景均十分认可，使本项目所面对的家具、家居品牌商户资源非常丰富。 现有建材家居类商户以统一收银的集中式经营为主，经营档次较低，缺乏中档偏高的家居、家具、壁橱柜、整体卫浴品牌独立专营店。 项目定位初步思考 几个难题： 1、大环境的制约：消费力有限，商业面积井喷过剩，商家资源有限 2、片区的现状制约：居住人口不足，商业静淡，不是投资热点 3、项目自身条件制约：商业呈3条带状分布，商业空间的展示连贯性有限 4、零售商业预期利润过低，商户对项目位置不认同 5、操作难度大的制约：招商难、经营难、销售难 项目定位初步思考 项目命名及发展模式 集中式商业中心+连贯式商业街区； 专业市场品牌街区+单层社区配套商业； 二层商业+局部一层结构，提升总体价值； 发展模式：出售型商业物业，统一规划； 利用建筑规划和商铺形态上突出项目档次； 商户自主经营； 档次定位：中档、适度拔高，升级版街铺； 项目发展定位 专业市场定位依据 专业市场主要业态组合 在国内珠三角地区，经过多年的发展，板式、软体、中西古典等各类型家具品牌，已发展得极为成熟，拥有独立分销经营的能力。 随着人们生活水平及对家庭空间质素要求不断提高，整体家居、橱柜、整体壁柜及整体卫浴等行业，已越来越成为一系列独立而有强大生命力的商品品牌。 整体橱柜、整体壁柜及整体卫浴等品牌企业为了占领南方市场，开拓外贸销货渠道，正采取积极的扩张战略，争相进驻东莞这个消费及外贸旺地。 整体家居、橱柜、壁柜业于未来十数年，均朝向稳定上升的态势发展，展现无比生机。 科宝博洛尼、欧派、上海雅迪尔、深圳得宝橱柜、华帝集成厨房、皮阿诺·康宝集成橱柜、优化厨柜、北京老板厨卫、厦门欧迈家居、厦门建潘橱柜、帅康集团、老板厨卫、广州华迅、佛山泰明、索菲亚、百得胜、帝亚、富奥克、好莱客、史丹利、伊仕利、瑞典百康、尚品宅配、雅迪斯、适而居…… 社区配套主要业态组合 商务休闲、娱乐休闲型： 咖啡店、茶艺馆、清吧、休闲SPA、沐足、健身美容等 生活配套型： 社区银行、便利店、面包店、药房、洗衣店、音像店、电信营业店、手机店、 网吧、流行唱片中心、图书、邮局、家居精品店、花店、照相店等； 餐饮： 中餐酒楼（海鲜、湘菜、粤菜）、西餐厅、日韩料理等。 总体建筑风格建议 业态规划建议 业态规划要点 建筑规划建议 建筑面积规划配比 销售模式建议 商铺价值分析及租金、售价预期 投资者分析 经济能力较强，有潜在的投资欲望 投资群体是素质及文化程度相对较高的群体 主要客户年龄段在30－50之间，大部分已组成了家庭 有自己的思想、判断力，受广告宣传的影响较小 注重物业的价格高低、地段因素，投资商铺的总价要求比较低 看重物业的增值潜能，品牌商家的进驻将是他们判断物业升值潜力的重要标准 社区配套定位依据 虽然项目片区整体消费档次偏低，但人口饱有量在4万左右，3年内新太阳城建成后将增加到7万人，按5%-10%的中高管理层人数，再加上本项目自身的中高层业主2500人，片区存在可观的中高档消费需求市场。 项目周边现有配套业态经营状况较好，但经营档次和形象都比较低，造成片区中高档消费人群的外流（餐饮、娱乐等），本定位存在一定的市场空间。 中档偏高的定位符合项目住宅的形象定位，有利于提升项目整体形象和档次。 目标 以商业提升社区形象，为住宅推广作铺垫 满足特殊消费群体（酒店、厂区商务）的商务消费功能 满足本社区居民基本生活配套功能 满足片区居住者高尚/品质/休闲消费 社区配套定位发展目标 2、中档或偏高的大型中餐（海鲜、湘菜、粤菜）酒楼等 1、服务性中小型超市，联结散社区配套商户