120921金沙湖高尔夫观邸整体营销方案（终）－一份从实际出发营销提案，郑州同致行公司高级策划师出品，极具参考价值.pptVIP

营销动作 9月 10月 11月 2013年 9月9日至尊、铂金卡截止办理。开始办理5万VIP卡 VIP卡蓄客期 10月27日至尊卡、铂金卡选房， 10月28日VIP卡选房 10月29日 天王挑战赛 别墅持续销售，高层公开认筹 12月 2012年内别墅去化90%以上，高层强蓄水 推售节凑 进度需求 9月9日前排卡142张 9.9—10.26，VIP卡蓄客 10.27-10.28 别墅选房 10.29 开盘仪式 10.30—12.30别墅持续销售，去化率达到90% 高层开始认筹，依据认筹量（目标1：2）及工程进度择机开盘 联排、组院、独栋规划设计定稿 景观设计定稿，工程开工 销售物料到位、展示物料到位 至尊卡、铂金卡选房顺序明确并告知客户 一期高层户型设计定稿，工程开工。高层建议尽量 不提前选房。如确因回款需求则可适度提前。 推广计划 活动计划 案场组织 媒介组合多样化，借势天王挑战赛强势推广，进行知名度、美誉度诉求。 大众+窄众，大众活动全城皆知，诉求知名度。窄众圈层活动锁定客户。 强化团队服务意识和水平。加强体验营销，球场观光、水上看房、练习场、游艇、直升机等独有体验最大化运用。 营销执行 基于项目的年度营销目标及四大核心工作，制定项目的年度营销执行方案—— 金沙湖高尔夫观邸2012年度营销总控 营销执行 推售策略——首期别墅产品个性化极强，且总共102套，总量较少，不宜再销控。建议整体推出，通过灵活的选房策略实现分批次去化，解决前后期客户矛盾的问题。高层产品在11月初独立推向市场，进行公开认筹，且需高蓄水，实现开盘即清，确保安全打开市场。 高层：约5万㎡ 滨湖独栋：17套，约7900㎡ 排屋：64套，20132㎡ 组院：21套，7450㎡ 别墅产品差异较大，个性化极强，如采用销控将影响客户决策，从而造成客户流失。 高层产品为后期项目主力产品，客户范围相对广泛。项目首期高层产品必须通过穿透市场，提振广泛客户信心，增强客户认同。因此，高层不宜提前选房，应通过高蓄水实现开盘即清，确保项目高层产品安全打开市场。 营销执行 首期选房策略——原计划的内部提前选房推迟至10月下旬，接近于第二次公开选房节点。如继续实施提前选房策略将带来一系列的客户问题，尤其不利于现阶段VIP蓄客。建议采用连续2天的选房方案。通过选房规则的设置，达到“看似同期，实则分批”的效果，对新、老客户均有个交代。 3. 阶梯优惠 2. 分批选房 4. 产品选择权益 5. 灵活提价 1. 统一选房顺序 至尊卡先选，其次为铂金卡，最后为VIP卡。各卡种内选房顺序依据交款顺序 依据卡种分批选房。并设置2天时间。建议事件为27日上午至尊卡，下午铂金卡；28日为VIP卡客户选房。 依据办卡时间的采用阶梯优惠政策。兑现对前期办卡客户的承诺。 选房顺序的统一使得无需再设置卡种与产品挂钩。依据选房顺序可任意选取未售房源。实现客户转化的最大化。 依据27日142组老客户选房情况，可于28日灵活的进行价格提升。 选房规则： 老客户享有提前选房、巨额优惠权益。 新客户选房顺序公平，享有同等开盘优惠。 5. 开盘优惠 不分卡种，享有同等开盘折扣。开盘后折扣取消或重新制定。 规则 目标 营销执行 优惠策略——依据办卡时间节点，设置阶梯优惠策略，兑现前期客户优惠承诺，同时对新客户认筹进行压迫。 2012年3月 10月29日 9月9日 10月29日 2012年3月31日之前办卡客户购买： 独栋优惠50万 组院优惠30万 联排优惠20万 4月1日——9月9日办卡客户： 独栋优惠40万 组院优惠30万 联排优惠20万 9月10日——10月29日办卡客户： 不分产品，一律享有5万抵10万优惠 10月29日之后购买别墅不再享有认筹优惠。 高层认筹优惠统一制定 前期未成交客户优惠权益取消，享有高层统一优惠。 注:本优惠为认筹优惠，不含开盘优惠。 推广原则： 推广节点、推广主题明确； 多渠道、大规模、高强度，短时间集中爆破项目信息及天王对抗赛信息。 目的及意义： 为项目立势，同时引起市场轰动效应，提升项目知名度，有效提升客户对项目的信心； 最大限度地网罗客户，促进产品销售。 推广方案 电视 七大推 广渠道 短信 派球 网络 邮政直投 户外 报广 推广的原则、目的、意义—— 营销执行 推广策略—— 金沙湖高尔夫观邸开盘前推广排期 分类 具体媒体 数量 具体时间 推广主题 报纸广告 大河报 21版 10.10整版附软文A倒二 郑东腹地，天赋首极（释放天王对抗赛、精英挑战赛、水上看房通道开放等信息） 10.12整版附软文 御湖大宅，世袭府邸（释放天王对抗赛、项目区位价值、资源价值、产品价值、配套价值） 10.17整版附软文 体育新闻赛事连续报道（穿插项目价值点及案场活