2013年房地产企业开发六大环节中涉税难点处理及经典例解（讲义）.ppt

案例分析33：某房地产企业将生地变为熟地转让的土地增值税分析 第二，将生地变为熟地的开发过程中，转让熟地不可以按照差额征收营业税。 《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）第二条第(七)项规定:“单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税：1、转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。 案例分析33：某房地产企业将生地变为熟地转让的土地增值税分析 2、转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其它建设项目。 财税[2003]16号文件第三条第二十项规定：“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。 这里的差额征税必须具备一个条件：不能够对该土地进行开发。 案例分析33：某房地产企业将生地变为熟地转让的土地增值税分析 3、在计算扣除项目中的税金不包括印花税， 与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、印花税、城市维护建设税，教育费附加也可视同税金扣除。其中：房地产开发企业缴纳的印花税列入管理费用，印花税不再单独扣除。 《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第九条规定：“细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税”。 案例分析33：某房地产企业将生地变为熟地转让的土地增值税分析 基于以上分析，第一种计算方法，扣除项目中扣除了不应扣除的开发费用[160+（1000+500）*5%=235万元]；第二种计算方法，扣除项目中没有扣除应扣除的印花税（2000*0.0005=1万元）；第三种计算方法中，有三处错误：一是扣除项目中的营业税费不应该进行差额计算（房地产税金=（2000-1000）*5%*（1+7%+3%）=55万元）；二是按照土地取得成本和开发成本总和的20%进行加计扣除[100+500）*20%=120（万元）]，与国税函发[1995]110号）文件第六条二款规定：将生地变为熟地的开发过程中，只对开发成本可以加计20%扣除相悖。三是扣除项目扣除了不应扣除的房地产开发费用[160+（1000+500）*5%=235（万元） ]。 案例分析33：某房地产企业将生地变为熟地转让的土地增值税分析 正确的计算方法： 一、销售收入2000万元 二、扣除项目 1、土地成本1000万元； 2、开发成本500万元； 3、加计扣除500*20%=100万元； 4、税金2000*5%*（1+7%+3%）+2000*0.0005=111万元（包括印花税）； 案例分析33：某房地产企业将生地变为熟地转让的土地增值税分析 扣除项目合计（1000+500+100+111）=1711万元。 三、增值额=2000-1711=289万元 四、增值率=289/1711=16.9% 五、应纳土地增值税=289*30%=86.7万元 五、转让人防设施的税务处理 [问题] 据此，房地产企业出售的地下停车位，以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。对取得销售收入应缴纳营业税、土地增值税、企业所得税。受让方不能办理车位产权手续，不需要缴纳车位契税。 五、转让人防设施的税务处理 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条　转让国有土地使用权,地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。　　 五、转让人防设施的税务处理 　　 根据《营业税税目注释（试行稿）》第九条规定：“销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。” ?　　据此，房地产企业出售的地下停车位，以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。对取得销售收入应缴纳营业税、土地增值税、企业所得税。受让方不能办理车位产权手续，不需要缴纳车位契税。 六、地下停车库的涉税处理 在实际工作中中，地下车库大致分为三种： 1、开发商单独建造的地下车库，其建筑面积未分摊；