宝安集团财务状况分析.docVIP

目 录 第一章 宝安集团概况???????????????2 第一节 房地产行业背景???????????2 第二节 公司基本情况 ?????????????3 第二章 中国宝安集团的财务状况分析 ??????7 第一节 资产负债表分析 ????????????7 第二节 利润表分析??????????????13 第三节 现金流量分析?????????????16 第四节 财务比率分析?????????????18 第五节 宝安集团的杜邦分析 ?????????31 第三章 分析结论 ????????????????35 1 第一章 中国宝安公司概况 第一节 房地产行业背景 在计划经济色彩仍旧浓厚的年代，中国房地产同许多新鲜事物一样萌芽在那片最易滋生成长的南国土壤。八十年代中期的广州、深圳等最早一批被改革开放之风洗礼的城市，成为了日后中国房地产蓬勃发展的奠基石。但那时的房地产市场还只是星星之火，全国范围意义的市场还远没有形成。福利分房的背景下，房地产产品的投资市场还显得相当狭小，产业发展初期，供求关系极度不合理的虚假繁荣，酿成了1989年以“海南”房地产泡沫破裂为标志的中国房地产严冬如期而至。可以说，海南房地产泡沫破裂之后，中国的房地产才在阵痛中真正意义上走上了市场化的发展之路。 其实，中国房地产的启动最早也只能从92年的房改算起。那时，中国大陆最南面的深圳、海南在78年改革开放号角吹响的时候就开始了第一轮的房地产开发热，只不过在那个时期，市场的需求仅仅是从第一级“倒爷”倒向第N级倒爷，用的几乎全是国家开发项目贷款，参与的是极少数人群，并且个人购房鲜有按揭贷款一说。当时，国家还不鼓励贷款买房，因此参与购置的多是各级各地区的国字号企业，用的全是“大爷”的银子，市场在很短的时间内开始疯狂，并且所谓的房地产开发实际上就是炒卖土地，在制度和规范尚未建立的市场体系下，基本上没有土地的招拍挂、土地权属管理职能不够明晰、没有开工建设等二系列监管程序、二次交易的游戏规则缺位等，最终导致土地多次转手，地价急剧飙升。 货币贬值时代过去后，迎接而来的是经济腾飞、资产增值时代的来临！ 中国南方的地产泡沫，促使了房地产业在1987-1992年的5年时间里快速发展，之后进入到了第一个小型调整期1993-1997年（历时4年）。在经过前一阶段的投资增长后，供给量得到了迅速提升，但其中的有效供给量并没有相应 2 增加，在消费领域，实际销售面积始终处于平稳甚至略微有所下降。这也反过来影响了1997、1998年的房地产投资热情。虽然这一时段处于中国房地产行业的调整期，但开始以市场为导向的意义远大于行业是否复苏的本身，它开始为今后中国房地产市场的快速启动积蓄了足够的能量。 在过去20年的中国房价发展历史是，中国从福利住房转向了商品化住房，最早由珠三角引领的中国房价，被经济更为活力的长三角所替代。伴随着建房成本的提高和住宅商品化后，国人过度的购房习惯，把房价从房改角度的每平方米数百元转化为如今市场化领域中的万元，分化极其严重。 然而，人们的思维还依然停留在以成本定价格的时代，认为如今的房价与成本极不相称，因此下跌空间极大。但是，住房商品化后，其使用价值、投资价值等其他价值被人们所忽略，这些价值通过商品化后在价格上获得体现，使房价严重分化。比如在金山的小镇上，依然还有2000元/平方米的住宅在卖，而在市区最贵的华府天地的二手房源成交价突破了12万/平方米，与高低价的差距达60倍，但他们的成本差距显然不可能达到这个水平，那么房价如此之大的差距原因之一就是人们过度的购房消费和投资行为所致。 因此，以成本决定价格的思维定式与住宅商品化后价格更大程度上的分化，是目前购房者对房价看法与实际房价严重偏离的主要原因。一边是过度购房投资把房价拉高，一边却希望住房是成本价，是购房者与开发商对峙的深层次原因。 过去几年里，过于求大追高的错误消费观念，使得过分市场化的开发商，只造大户型高档房，使得房价居高不下。加上产品错位后更加的供不应求，开发商加价筹码也就自然的陡升，那么开发商就更不可能也不愿意降价。因此，在市场出现冷清的时候，开发商不但不会降价反而还会加价，这就与购房者形成了对峙的僵局。 第二节 公司基本情况 1企业基本信息 公司名称：中国风险投资有限公司 证券代码：000009 证券简称：中国宝安 注册地址：北京市朝阳区吉祥里208 号 3 注册资本：10300 万元 法人代表：陈政立 经营范围：风险投资；资产管理；基金管理；项目评估；咨询培训； 财务顾问；企业资产重组、上市、策划、咨询；经济信息咨询（不含中 介服务）。 中国风投最近一年又一期的主要财务指标： 单位：万元 2009 年9 月30 日 2008