2011别墅项目市场分析报告.pptVIP

2011年11月 2011年天津楼市房价分布表（上半年统计） 区域 联排别墅 洋房 高层 北辰 15000 10000 6000-9000 红桥 / / 12000-18000 河北 24000-28000 / 10000-20000 东丽 11000-13000 7000-14000 4000-9000 河东 20000-30000 / 11000-16000 和平 50000 / 25000-32000 南开 30000-40000 / 11000-26000 河西 25000-30000 / 15000-22000 津南 12000-16000 7000-14000 5500-10000 西青 12000-18000 10000-16000 8000-13000 2、区域及别墅市场分析 谢谢 2011年11月 天津别墅项目市场分析报告 2011-11 谨呈：天津盛世达置业有限公司 * 一、宏观形势 * * 宏观政治形势 宏观经济形势 * * 民生主题——房价持续高位运行，成为“民生问题”焦点 * 小结——天津并不是强调打压重点，后续政策力度不强 调控政策日趋收紧，价涨量缩，市场后续发展不明朗 二三线城市成为开发商角逐的对象 新的限购政策山雨欲来 市场竞争激励，各有优势 产品趋于成熟 * * 宏观调控背景回顾 4.15新政史上最严，9.29新政第二波调控继续发力 国土部出台19条新政 银监会：禁止对捂盘房企放贷 住建部：完善商品房预售制度 界定二套房，认房也认贷 津版新政：每户城六区限购一套 自2010年期，央行连续11次提高存款准备金率 取消首套房贷7折优惠，提高首付比例 公积金政策越趋收紧 * 近期政策及大势 * CPI屡创历史新高 一线城市价格趋于下行 投资热潮向二、三线城市蔓延 限购令再度收紧 高层公寓价位下降，别墅向上微调 一房一价，明码标价 西青地块购房客户目的分析 * 从整体消费群的购房目的来看，自住比例超过了6成；投资、度假比例不足2成，受国家宏观政策影响，投资需求正大幅缩减，自住需求成为市场主流。 三种目的皆有的消费者比重超过一成，这部分消费者处于观望和等待阶段，他们会随着市场的走势而决定自己购置物业的目的。 * 双拼及联排别墅选择221-250平方米的比例非常高，达到了36.14%，偏好非常明显。 西青别墅客户面积需求偏好 二 、案 例 * 国耀·紫溪 * 国耀紫溪二期已售罄，三期与2011年11月20日在万象酒店开盘。 优惠：会员享受五万块优惠，另有两个点位的优惠。 三期开盘共有50套房源，开盘当日销售6套。 同比二期总价涨幅在：10-20万/套。 * 国耀紫溪客户群 * 产品 年龄 家庭收入 置业目的 置业因素 客户特征 家庭结构 行业 客户来源 联排 30-50、50-70 40-60万 改善房、养老 产品、性价比、交通 三口之家 企事业单位中层领导、律师、老师、私营业主 天津市区 独栋 40-50 100-200 提高生活舒适度 产品、性价比、环境 三/四口之家 国企单位领导、私企高层领导 天津市区 * 别墅市场分布 地段 后期销售打造 本项目特性 其他因素 周围配套 第一居所 紫溪定位第一居所的五大因素。最后根据该市场定位深化、落实到产品建议方面。 紫溪别墅市场定位——第1居所 紫溪别墅入市方式 * 优势： 紫溪别墅销售情况尚佳，具有一定的市场基础； 地块具有建造中高档住宅的外部条件。 未来同档次产品市场存量有限，市场需求旺盛，具有比较大的市场空间，且以中高档入市，无论上冲还是维持稳定，都具有较大操作空间。 劣势： 对预期高利润实现带来一定挑战 中高档入市： 国耀紫溪剩余房源 * 项目名称 户型 面积（平米） 地下室面积（平米） 价格（万元） 剩余房源（套） 国耀紫溪 联排 265平米 55平米 296万元 36套 国耀紫溪 类别墅 332平米 70平米 390万 5套 * 京基·领域 一期已经售罄，二期在售。 价位二期比一期贵：临湖每户涨100万，联排边户涨10%，中间户涨5%。 * 京基·领域客群 * 产品 年龄 家庭收入 置业目的 置业因素 客户特征 家庭结构 行业 客户来源 联排 30-40 200-500万 保值、投资 产品 三口之家 私企业主 天津市区 独栋 40-50 1000万以上 休闲度假 产品、环境 三/四口之家 私企业主 天津市区 * 京基·领域市场定位——第2居所 小区周围没有商业氛围，生活不方便 小区距离市区距离远，配套不足 没有可依托的基垫 特定人群寻求第二种生活 第2居所 京基·领域入市方式 * 高档入市： 优势： 项目周边具有一定生态优势，对高档住宅有一定支撑； 产品