建议函024(项目接管验收).docVIP

关于项目接管验收的建议 VKWY（顾合）[2005]024 合肥科园房地产开发有限公司： 九溪江南园项目各项工程进展顺利，为便于贵司与科园物业公司进行项目接管验收工作，，顾问组特制定《接管验收管理程序》，供贵司根据现场实际情况予以参考。 附：《接管验收管理程序》 深圳市万科物业管理有限公司 九溪江南园顾问组 二○○五年十二月十九日 接管验收管理程序 ? 目的 1.1 物业接管验收是物业管理企业在接管物业前不可缺少的重要环节，对物业的建筑主体、配套的设备设施进行全面验收，为物业的正式接管及后期的管理工作做好准备。 2、范围 适用于九溪江南园小区资料的交接验收、建筑主体及配套设施的验收、各类机电设备的验收、户内设施的验收、钥匙的验收和接管等。 3、????职责 3.1 物业公司总经理负责与开发商相关部门对接，组成联合验收小组，对接管验收工作进行综合安排。负责签发关于接管验收与开发商之间的往来文件。 3.2 物业公司工程主管负责协助总经理制定验收工作计划，对验收工作进行全程跟踪，并负责协调现场有关事宜。 3.3 验收小组成员负责根据验收工作计划，对建筑主体、附属设施、机电配套、户内设施等内容进行逐项验收，并详细记录，需要返修的工程，落实责任人逐项跟进，返修完成后进行再次验收。 3.4 接管验收是在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的检验。建设工程全部施工完毕，并已经竣工验收合格；供电、采暖、给水排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用；房屋幢、户编号已经有关部门确认 ?方法和过程控制 4.1原则 4.2.1 明确交接双方的责、权、利关系，通过接管验收和委托接管合同的签定，实现权利和义务的转移，在法律上界定清楚各方的义务和权利。 4.2.2 确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主的利益。要通过物业管理企业的接管验收，从客观上能进一步促使开发企业和施工企业按标准进行设计和建设，减少日后物业管理中的麻烦和开支。同时接管验收能够弥补部分业主专业知识的不足，为业主的入伙验收做好准备，从整体上把握物业的建筑质量、使用功能、管理要求。 4.2.3 接管验收是对前期介入工作的进一步强化和补充，在前期介入的过程中，物业管理企业已经对工程的设计规划、施工工艺、设施配套等方面提出了一系列的建议，对于开发建设单位尚未实施的，物业管理企业可借助接管验收要求开发单位彻底全面实施，同时通过参与竣工验收和接管验收，对前期介入过程中未发现的缺陷和漏洞，一并提请开发单位整改完善。 4.2.4 为日后管理创造条件，通过接管验收，一方面使工程质量达到要求，减少日常管理过程的维修、养护工作量，减少工作返修的麻烦。另一方面，根据接管中的有关物业的文件和资料，可以摸清物业的性能和特点，预防管理中可能出现的问题，计划安排好各项管理工作，充分发挥专业化管理优势。 4.2.5 接管验收是物业管理企业根据合同约定或接受委托取得物业的管理权以后，在正式接管前，针对主体建筑、附属设施、设备、道路、绿化、场地等进行的综合验收，接管验收更注重建筑的综合使用功能和管理需要，接管验收属于企业行为，物业管理企业在接管验收的过程中不仅仅是参与者，而更应该是验收的责任主体，接管验收相比竣工验收应该更全面、更详细、更深入，接管验收的完成，标志着物业正式投入使用，物业管理企业正式开始履行管理和服务职能。 4.2 在项目入伙前1个月之前，由物业公司总经理与开发商协商指定人员组成综合验收小组，并对整个验收工作逐项明确验收时间。列出书面验收工作计划进度表《工作计划安排表》。 4. 4.4 机电设备的验收，需对照设备的安装设计说明，对所有功能进行逐项测试，并详细记录。 4.5 建筑公共部位、公共设施、配套机电设备验收后，应指定专人根据验收情况整理填写《物业移交验收情况通报表》，呈交承建商和/或发展商代表签字确认，并及时跟踪处理情况。 4. 各责任人对各单元每户的房屋质量、配套设施进行验收，并记录在《房屋验收记录表》上。 4.7 验收中发现的不合格项，及时以书面形式提交发展商或建筑施工单位进行整改，并对整改情况进行跟进，直至整改完毕，进行再次验收。 4.8 每一项工程验收完毕，对相关的技术资料和钥匙进行交接，并填写《钥匙移交清单》。 4.9 对于接管验收过程中移交的工程、设备、住户资料，交接时应填写《物业资料移交清单》，移交完成后应指定专人整理归档，建立详细目录。 4.10 所有项目验收合格，相关资料移交完毕后，由物业公司总经理负责与发展商办理书面移交手续，签署物业管理正式接收文件。 ? 5、 中华人民共和国建设部《房屋接管验收标准》 ? 7、 《物业移交验收