金梧桐项目方案：金梧桐产业园营销思路案 时代糖果墅 产业园区里商务源生墅.pptVIP

项目品牌整合 问题：如何让受众了解？ 如何打动人心？ 关键词： 欲望 Desire 稀缺 Rare 时尚 Fashion 身份 Status 我们卖什么——唯一性和互补性在哪里 我们没有足够的景观优势 我们没有社区文化优势 我们没有内部配套优势 我们没有交通优势 我们没有品牌优势 但是，我们有—— 独特产品的优势 新型的产业组合模型 为什么LOUIS VUITTON每一次Logo颜色或形式的改变，都会重复赢得时尚界的疯狂追捧？ 品牌 品质 品位 欲望 为什么Rolls Royce每年300多辆纯手工制造的昂贵轿车，会让全世界众多富豪望眼欲穿，拥有财富却未见得能拥有一辆Rolls Royce ？ Not Just For But 欲望是人性的弱点，导致人产生了 非理性的精神需求。 欲望是非必需的，是超越物质需求的 精神满足。 欲望永远追求满足但又无法永远满足，所以具有无限性。 作为自然主体的人具有主观能动性，他们能动地参与社会活动，高扬理想的价值，追求远远超过自身绝对需要的欲望，从而获得更高的物质享受，得到个人优越感和个人地位…… 非理性精神需求 追逐时尚潮流元素 占有稀缺并炫耀 渴望尊贵至尚的地位 时尚感 稀缺感 身份感 购买亦受欲望所驱使。 故此，客户欲望给予项目营销动作以指引，本案的营销需要——迎合客户的欲望需求。 本案成功营销动作： 时尚感 稀缺感 身份感 营造 我们只有从这样几个方向才可能实现最大销售： 1、 单点放大法——把自己单方面的优势最大化，以至于 可以凌驾竞争对手——产业型商务别墅 2、 鲜明占位法——从需求角度去挖掘“卖点”，不应仅仅 是推售楼盘，更是推售一种新的产业模式。找一个鲜明的市场占位。 3、 虚实结合法——如果是能把产业价值和项目最大卖点 完美结合在一起，意味着销售的可能性多了一倍。 本案营销过程的几个重要手法： 销售后置 招商先行 针对培训机构、动漫、网络、模型制作等新兴行业进行产业植入 带租销售 零投整反 带3-5年租金，也可吸纳部分零散资金反馈一定的回报价值，以吸引部分投资型客户 土地稀缺 化整为零 将院落价值最大化，突出土地稀缺诉求，满足客户独门独院的私有院落欲望 目标消费群分析 目标行业： □动漫制作 □培训机构 □画室 □电子商务 □自由工作室 □主要年龄段：35——45岁 我们称他们为新中产创业阶级 他们的共同特点： 自主创业， 实现事业梦想 目标群分析——破译客户密码 新中产创业阶级 理想主义但不乏实际的思想者 通过事业追求，实现社会地位 稳定拥有的城市资源 高的文化品味 良好的精神气质 有关爱、有责任心、尊重社会道德…… 社会价值的拥护者、执行者 特别指出，对于他们，精神比物质更重要。 人的五种需求阶段： 在精神层面，他们已经在追求最高人生价值观 自我实现 生存 安全 归属 尊重 项目的功能实现 所以，我们广告推广的社会属性目标： 新中产阶级的创业基地 新中产创业阶级 推广核心策略 入市推广一 产业园区里的商务源生墅 办公在公园 创业在别墅 入市推广二 一园十六墅 一墅一院落 独享千平院落 尽显私人奢华 传播推进浪高节点 本制高点既为传播造势的浪高点，同时亦为营销获势的占位高点 包含每一节点的阶段作战主题示意 浪高升至百点高位，占领代言地位，形成压倒性优势，达成最大量蓄客 120 100 80 60 40 20 0 基础作业 高提醒 蓄客升温 深化放号 开盘强销 140 亮相造势 造园造院 新产业商务计划 时代糖果墅 别墅商务生活演义 总体营销行程与传播组合架构 11.15 12.15 03.15 05.01 新产业商务计划 市场预热与高提醒 蓄客段 市场升温 强力营销 导入亮相 市场直效发动 市场引暴 首期开盘 “新产业商务计划”展开 开盘仪式销售达到50% “造园造院” 销售以公寓为主 别墅边招商边销售 公寓售罄 别墅强势销售 初步建议 市场预热期 时间：11.15—12.15 主题：时代糖果墅虚位以待 　　　小户型公寓宜商宜住宜投资低价入市 　　　时代糖果墅从产业园走来 　　　只需****租金搬进别墅创业 形象推广期，提高兆华·时代糖果墅的品牌知名度，市场