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（ ）项目 物业服务方案 （）物业管理有限公司 二O一一年四月 目 录 第一部分 物业服务企业简介 3 第二部分 项目概况 5 第三部分 总体管理思路 6 一、指导思想 6 二、宗旨与理念 6 三、管理目标 6 四、物业管理基本内容 6 五、物业服务收费 7 六、服务与管理特色 8 第四部分 机构设置及职能 12 一、指导思想 12 二、机构与职能 12 第五部分 物业服务基本内容 14 一、早期顾问管理阶段 14 二、开办阶段 27 二、前期物业服务阶段 28 第六部分 物业服务工作标准 67  第一部分 物业服务企业简介 （ ）物业管理有限公司成立于（）年 月 日，是国家物业管理二级资质企业。公司现有5个物业服务项目，管理面积达123万平方米，管理项目地跨（ ）市三大行政区，涵盖了住宅物业、商业物业、写字楼物业、别墅等多个物业类型。五个项目分别为： （ ），位于伊通河畔，，占地1.8万平方米，建筑面积万平方米，三栋平方米平方米 （ ）小区位于（ ）市铁西区北河与新华大街交汇处，由（ ）市（ ）房地产开发有限公司开发。项目总建筑面积48万平方米，共有高层、多层、花园洋房三种物业类型。小区有13万平方米私属园林、2.7万平方米沿河景观绿化带。  第三部分 总体管理思路 一、指导思想 以高品质的物业管理为基础,以差异化的物业服务为手段，以规范化的“质量管理体系”为模式，为业主打造完美的星级管家式服务，保障和促进地产销售。 二、宗旨与理念 企业宗旨：（ ）物业 服务您一生 经营理念：以人为本 依法治企 管理理念：团结 敬业 学习 创新 服务理念：竭诚服务 温馨万家 三、管理目标 业主入伙率达80％后创建（）市优秀住宅小区。 业主入伙率达90％后创建（）省优秀住宅小区。 四、物业管理基本内容 根据项目规划建设进度，物业服务工作计划按照三个阶段进行，即： 早期顾问管理阶段：自《物业服务合同》签订之日起至首批业主入住前3-6个月； 与地产签订《前期物业管理合同》 对项目进行早期介入 开办阶段：首批业主入住前3-6个月至首批业主入住。 员工培训 详细的接管验收 前期物业服务阶段：首批业主入住至业主大会成立。 负责业主入伙手续的办理工作；（依照地产确定的交付日期） 负责公共区域、共用设施设备的管理工作： 绿化养护管理； 公共区域保洁服务； 维护小区公共秩序； 提供个性化的物业服务（包括有偿服务）； 业主来访、来电接待与投诉处理； 开展社区（业主）文化活动； 物业收费、核算及按规定向业主公开收支帐目工作； ISO9001、ISO14001、OHSMS18001体系的运行。（包括持续改进、细化各项管理制度、作业规程及细则；品质督查；员工培训及素质提升等） 五、物业服务收费 早期顾问管理阶段 本阶段顾问酬金本着“降低成本，注重实效”的原则测算，每月费用明细如下： 序号 费用名称 费用金额 测算依据 1 顾问人员补贴 。 2 交通费 3 食宿费 4 不可预见费用 应受顾问方要求超出顾问工作日工作费用。 5 税金 　 合计　 开办阶段（测算明细见附件一） 该阶段除接管验收外工作外，管理人员、基层员工陆续进场，具体费用依照“前期物业服务阶段”费用标准及进场进度测算。其中物业服务费（ ）万元，开办费（ ）万元，总费用合计（ ）万元，本阶段费用只含管理成本，不计利润，不含物业服务用房装修费、电梯成品保护费及小区果皮箱、垃圾桶、标识标牌等设施费用。 注：本项费用按照实际介入管理面积、管理进度计算。 前期物业服务阶段（测算明细见附件二） 收费类别 多层、洋房、公建物业费 高层 物业费 （含电梯费） 建筑垃圾清运费 收费标准 （）元/㎡·月 （）元/㎡·月 （）元/㎡·户 六、服务与管理特色 （一）服务特色 特色一：客户助理“星级管家式”服务 在业主入伙、装修等手续办理时，即可与专属客户助理见面，日后业主只需面对“客服助理”就能解决全部与物业服务相关的问题。 公司为客户助理配置专用的移动电话机，随时接受客户的诉求，实施不间断的全天候服务。 特色二：快速反应 *紧急突发事件5分钟内到达现场； *一般问题30分钟内解决； *常规维修服务当日完成； *需协调外部单位解决的问题， 1日内向业主作答复。 特色三：服务专业化 物业服务中心依托公司总部强大的专业化服务资源，各专业服务公司为项目派驻专业化的保洁、保安、维修、绿化维修队伍，确保各项服务工作达到预期服务标准。 特色四：“菜单式”个性服务 序号 服务项目 收费标准 一、免服务费特色服务 1 赠阅《启泰物业》报 免服务费 2 发布重要新闻信息 免服务费 3 各种便民查询 免服务