中信井冈山（梨坪）国际会议中心项目策划报告.docVIP

中信“井冈山（梨坪）国际会议中心”项目策划报告 47 二、 气象条件 47 三、 水文资料 48 四、 地质资料 49 五、 植被资源 50 六、 井冈山市旅游规划 50 第八章 项目SWOT分析 58 一、 项目优势 strength 分析 58 二、 项目劣势 weakness 分析 60 三、 项目机遇 opportunity 分析 61 四、 项目挑战 threat 分析 62 第九章 目标客户分析及定位 63 一、 客户特征 63 二、 地域分布 67 三、 旅游度假地产的需求特征 69 第十章 项目综合定位 73 一、 主题定位 73 二、 功能定位 75 三、 物业类型及功能组合 77 四、 规模及比例 79 五、 档次定位 80 第十一章 项目运营模式 81 一、 项目运营方案 81 二、 项目开发周期 83 第十二章 营销战略构想 86 一、 销售目标 86 二、 目标客户 86 三、 营销模式 86 四、 构建项目形象 87 五、 传播通道 87 六、 策略问题 87 七、 价格定位 88 附 录 89 一、 国内典型旅游度假项目案例 89 二、 国际典型旅游度假项目案例 99 三、 井冈山市经济社会指标（2001~2004） 121 四、 吉安市社会经济指标及旅游业数据 123 五、 江西省社会经济指标及旅游业数据 125 六、 国内旅游地产发展状况 128 七、 国际旅游业发展历程与趋势 131 前 言 本报告需要解决的问题 项目策划报告最终要解决的问题集中于两个方面，即做什么以及如何做的问题。本报告需要解决的问题具体表现在以下四个方面： 本项目的目标客户； 本项目的综合定位； 本项目的建设方案； 本项目的营销战略方案。 本次策划报告是可行性研究报告的基础上，结合项目自身具体情况和市场背景等方面进行深入细致的分析，旨在为项目提供切实可行的开发依据。 本报告的技术路线 策划报告编制思路示意图 应遵循的原则 参考本司多年的项目操作经验，结合该项目的具体情况，本次策划遵循以下原则： 独创性原则：主要体现在三个方面：A）策划观念的独创；B 策划主题的独创；C 策划手段的独创。 整合性原则：有效整合必须做到：A）把握好整合资源的技巧；B）始终围绕项目开发的中心；C）善于挖掘、发现隐性资源。 客观性原则：A）实事求是的进行策划；B）做好客观市场的调研、分析；C）基于实际谨慎行动，避免“炒作”。 可行性原则：贯彻可行性原则必须着眼于：A）策划方案是否可行；B）方案经济性上是否可行；C）方案有效性是否可行。 全局性原则：A）从整体性出发，注重全局的目标、效益和效果；B）从长期性出发，处理好眼前利益和长远利益的关系；C）从层次上出发，总揽全局；D）从动态上出发，关注全局的动态发展。 人文性原则：A）对项目所在地人文精神的精髓要深入领会；B）运用社会学原理，把握好居民需求；C）把文化因素融入项目的各个方面；D）通过文化积累促进产品品牌形成。 项目开发背景 项目源起 本项目是中共中央政治局常委指定项目，旨在“反哺革命老区”，扶持“革命老区”井冈山市的经济发展，具有浓厚的政治背景。在次情况下，中信深圳（集团）公司被委以重任，希望以该项目为契机，打造一座“井冈新城”，提升现有井冈山市的整体形象。不仅如此，当地政府部门还希望能通过该项目为井冈山市带来巨大的经济效益和社会效益。 该项目命名为“中信井冈山（梨坪）国际会议中心”，位于江西省吉安市井冈山市（县级市）茨坪镇梨坪。总占地面积113.39万平方米（1,700亩），可建用地面积80万平方米（1,200亩）。 项目开发意义 井冈山旅游资源优势的转化和提升 井冈山红色旅游资源十分丰富，数量多、分布广、高。在这块红色的土地上，保存完好的革命旧址遗迹达100多处，其中21处被列为单位，被誉为中国革命摇篮。更兼有秀美的生态资源，使其形成红绿交相辉映的旅游资源络绎不绝的中外游客纷至沓来。，井冈山就接待游客达万人次，实现旅游收入亿元，同比增长33%和%，井冈山成了名副其实的中国红色旅游首选地。勿庸讳言，井冈山红色旅游发展目前面临着一些亟待解决的问题一方面是红色旅游展示手段较为落后，文物的陈列与展示以实物摆放内容居多，游客参与性活动较少，对部分游客特别是青年一代吸引力不足；另一方面面对发展迅猛的红色旅游热潮，景区内吃、住、行、游、购、娱等的综合配套服务设施建设的不完善问题凸显出来；三是旅游项目缺少文化内涵，产品呈现单一等问题都不同程度地制约了红色旅游的发展。区域开发是对区域资源进行开发和利用，发掘区域资源潜力，仅靠开发自然资源已远远不能满足发展的需要，实践表明人的积极性、科学技术、雄厚的资金信息交流区域发展所起的作用，尤其是对于发展水平高、自然资源相对缺乏的地区意义更为重要。