江苏镇江光华新天地国际广场商业项目可行性研究与初步定位建议前期策划.doc

江苏镇江光华新天地国际广场商业项目可行性研究与初步定位建议前期策划 镇江光华·新天地国际广场 可行性研究与初步定位建议 上海金杯地产机构 2011.11.12 第一部分、第六部分、项目宏观经项目规划发济背景分析 展建议 第五部分、第二部分、项目可行性镇江城市商研究 业市场研究 第一部分、项目宏观经济背景分析 镇江城市发展概况 镇江经济发展概况 镇江城市规划分析 镇江楼市政策研究 城市背景研究小结 镇江城市发展概况镇江历史文化背景 古往今来——王气惊始皇 文承江南岸 镇江最早称“宜”，这里是周康王时所封宜侯的领地。到了秦朝，秦始皇将现的 镇江更名为“丹徒”。据说，秦始皇三十七年（公元前210年）秦始皇东巡到此，随巡 有奇士密奏说：这地方形胜，满盈天子之气。秦始皇闻奏大惊，为保其一统江山万古千 秋，秦始皇慌忙传旨，急驱3000名赭衣囚徒（穿着红衣服的犯人）星夜赶往京岘 山遍 毁山中秀木，挖坑，劈山削岭，断其“龙脉”。虽然这只是个传说，但秦始皇在 这里筑 驰道、凿河道是具有军事和经济目地的。筑驰道、凿河道不仅便于其东幸巡游， 也促进 了水陆交通和地方经济的发展，更加强了中央对东南地区的政治军事控制。 镇江风光旖旎多姿，具有真山真水独特风貌，向以“天下第一江山”而名闻四方。 历代文人纷来寻幽探胜，寄情抒怀，耕耘风雅，播种斯文。其中有李白、杜牧、范 仲淹、 王安石、苏轼、陆游、辛弃疾等才士名贤。王昌龄的“洛阳亲友如相 问，一片冰心在玉 壶”，王安石的“春风又绿江南岸，明月何时照我还”系出于此。 中国的文化版图上，有两个地方让人心生向往。 一个是桃花源，一处就是江南岸。 镇江正是令无数文 人墨客为之倾倒的真真正正江南岸。 镇江城市发展概况地理区位：地处江苏省西南部，南京都市圈核心层，区位 优势突出，是沪宁经济带重要节点城市 镇江地处江苏省西南部，南京都市圈核心层，区位优势突出，是沪宁经济带重要节点城市。 镇江市位于中国经济最发达、最具潜力的长江三角洲，地处世界第三大河流——长江和中国最长人工运河——京杭大运河的交汇处。 镇江市地处江苏省西南部，长江下游南岸，东南接常州市，西邻南京市，北与扬州市、泰州市隔江相望，是江苏省13个省辖市之一。镇江作为沪宁经济带的重要节点城市，主要受南京都市圈和上海经济圈辐射影响，经济互动性强，一体化的城市间互相带动，商务活动频繁，需求旺盛。 镇江城市生态自然：山青水秀，人杰地灵，素有天下第一江山美誉，是发展概况 国家历史文化名城、风景旅游城市 镇江以历史与现代的有机结合令人耳目一新。无论自然、人文还是历史方面的挖掘和提炼，都注入了新的内涵，展现出个性的魅力。可谓“不出城廓而有山水之怡，身居闹市而有林泉之致”。 金山以“金山寺裹山，见寺，见塔，不见山”的风貌而蜚声海内外。 焦山形似浮玉，满山葱茏，“二十四景”和丰富的文化遗存令人赏心悦目。 北固山现存诸多文化古迹，人文景观众多，睹景思情，如烟的往事历历在目。 南山风景区，山峦起伏，绿树葱茏，既是国家森林公园，也是著名的省级风景区。 茅山以大茅峰、中茅峰、小茅峰为主体，有九峰、二十六洞、十九泉、二十八池的美景， “大峰小峰联中峰，当天削出玉芙蓉”。 宝华山是目前国内最大的传戒道场。是故，宝华山被称为“律宗第一名山”。 镇江城市人口规模：下辖三市、四区，人口总量维持在270万人以发展概况 内，市区人口保持100-110万之间，有微涨趋势。 镇江作为江苏省地级市，辖丹阳市、扬中市、句容市三个市，区设丹徒区、京口区、润洲区和镇地区2010人 数口比重[76] （人 ）（%） 江新区。 全市合计 3113384 100.00 全市总面积3847平方公里。市区面积1081平方公市区 1200400 38.56 里。全市常住人口为3113384人，同第五次全国京口区 601671 19.33 人口普查2000年11月1日零时的2897016人相比，十年共增加京口 388231 12.47 216368人，增长7.47%，年平均增长率为新区 213440 6.86 0.74%。 润州区 296453 9.52 丹徒区 302276 9.71 自04-09年以来，镇江市人口增长得到有效控制。全市人口保持“低出生、低死亡、低增长”丹阳市 960418 30.85 的发展态势。人口总量及市区人口数量基本保持稳定，其中人口总量维持在扬中市 334886 270万人以内，市区10.75 人口保持100-110万之间，有微涨趋势。 句容市 617680 19.84 镇江