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都市港湾项目租金定价建议引言在制定商业地产项目租金定价体系时，必须考虑市场上的基础认同。这种认同主要有两个层面：一是市场上商业地产的实际租金水平，这是确定项目租金价格时必须参考的重要标准值之一；二是要在这一标准值的基础上进一步分析并制定项目的租金价位，也就是项目的基价系统。主要项目及商圈租金概况主要分析目标为：市区内以餐饮娱乐休闲为主题的商业项目；项目周边临街商业；市区内各餐饮娱乐特色街。佳乐世纪城—金街区域佳乐金街为佳乐集团全力打造的商业运营品牌，以运营开放式商业街区为主，以潮流时尚、美食娱乐、文化艺术、休闲购物等体验式商业为主力业态，总体体量约为6万平米，入驻商户200余家。本司招商团队通过走访了解商户租金情况，各楼层、区域租金信息如下：一层170元/平米二层100元/平米三层90元/平米四层70元/平米五层60元/平米以上数据为平均数值酒城乐园泸州酒城乐园以汽车服务、美食娱乐、教育培训等业态为主，将项目打造成为“生态文化之都、休闲生活之都、时尚活力之都”。项目总面积3.5万平米，各楼层租金价格如下.一层130元/平米二层55元/平米三层100元/平米四层40元/平米五层40元/平米备注：该项目三层属于临街商铺，在核算都市港湾租金标准时，只采用实际租金的50%。以上数据为平均数值紫钻广场紫钻广场依托于泸州市大学城，位于商业航母西南商贸城侧，更有万达广场的入驻周边，项目功能定位为：打造“泸州大学城生活广场”，同时服务于周边居民的生活广场。该项目目前暂未启动正式招商，项目租金情况如下：一层90元/平米二层40元/平米三层30元/平米以上数据为平均数值4、步步高新天地项目总建筑面积近20万方，是泸州商业规划“北推进”的重点商业发展网点。步步高泸州新天地汇聚了购物中心、风情商业街、写字楼、投资公寓等产品。目前正在修建完善中，预计11月25日开业。我司通过渠道了解：开放式风情商业街租金政策如下：一层100元/平米二层80元/平米三层60元/平米四层40元/平米备注：该租金水平未包含物业费，物业费标准为30元/平米5、项目周边街区租金情况项目周边主要以商户自发形成的街区式商业为主，商户多为家居建材类别。经营环境比较老化，由于家居建材类，主要客户来源为目的性消费，导致目前人流量较为欠缺，临街门市租金均价约在50-100元/月/平米。餐饮娱乐特色街本司对泸州城区内：仁和路、滨江路、大北街、钟鼓楼、百竹园、龙透关路进行市场调研、走访商户了解实际情况，。调研结果显示：临街商铺租金约在80-200元不等，视店铺区位及店铺人流量而定。泸州市区各区域商业情况分析1、项目及各商圈横比分析佳乐金街：作为泸州市商业项目的地标性建筑，极大程度上代表泸州市商业的发展概况，和租金涨幅情况。其项目规模之大，运营能力之强，同比本项目有一定的优势，在项目租金定价上不能盲目跟风该项目。考虑本项目的综合情况，建议本案租金定位应略低于该项目。酒城乐园：江阳区乃至整个泸州市，目前经营最为火爆的餐饮娱乐商业体，与本项目建筑结构、业态定位、项目体量有相似之处。与本项目实际情况作为比较，可以发现该项目优势在于周边高档住宅小区较多，人口密集和周边居民消费力高于本项目。紫钻广场：城北区域内新型商业体，因于本案同处于龙马潭区域，周边配套设施、住宅人口相对而言较为欠缺。但该项目背靠万达广场，因万达广场暂未开业，导致现在该项目暂未启动招商工作。项目周边：项目周边虽经营环境较为老化，但其租金水平在一定程度上代表了该区域内的租金承受能力。项目在租金定价环境上应参考周边商铺租金实际情况，以免定价脱离了市场行情，导致商户望而却步。步步高新天地：该项目与本项目仅一街之隔，其商业街业态定位和地理位置和本项目十分接近。但由于项目有步步高购物中心作为支持，人流量相比更为集中，体量及运营能力有一定差异，因此本项目在租金定位上不可生搬硬套，应采取租金差异化竞争。老城区商圈：泸州市老城区商圈代表着泸州市区内各业态的整体经营情况和承租能力，并且商户来源也主要集中在老商圈的商户。所以新项目在定位之前，必然会考虑到老商圈的租金水平，并且作为重点参考。租金定价1、定价方法在商业项目租金价格定位中，市场比较法是被广泛采用的一种估计方法。市场比较法也称“现行市价法”，市场比较法得核心是运用相类似得项目作为样本，通过对影响租金价格因素得分析修正，从而得到评估项目最可能实现得合理价格。依据的基本准则是替代原理，将被评估项目与类似项目的交易价格进行比较，通过对宏观经济，产品特征，周边服务和设施因素进行修正，得出被评估项目在评估时的价值。2、项目定价基于对泸州城市商业项目的了解及分析，目前选取了与本项目相同或类似的物业，如佳乐金街、酒城乐园、紫钻广场，同时参考了各大商圈的租金情况作为可比案例，对比各项目优劣分析。同时对意向商户进行