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管理团体和管理规约j (Condominium Ownership) “单位所有权” (Unit ownership) “水平财产权” Horizontal property 中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业 建 筑 物 区 分 所 有 权 的 实 质尽管各国“建筑物区分所有权” 称 谓各不相同,但实质内容却是相同的: 即均是对以建筑物的某一特定部分为 客体,而成立的不动产所有权形式的 抽象概括 中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业 建 筑 物 区 分 所 有 权 定 义 我国学者的界定: 是指多个区分所有权人共同拥有一 栋区分所有建筑物时,各区分所有权 人对建筑物专有部分所享有的专有所 有权,与对建筑物共用部分所享有的 共用部分持分权,以及因区分所有权 之间共同关系所生的成员权之总称 中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业 建 筑 物 区 分 所 有 权 定 义 建筑物区分 所有权组成 专有所有权 共有所有权 成员权 中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业 建 筑 物 区 分 所 有 权 的 客 体 建筑物区分所有权作为一项独立的不动 产权利形态,仅是指一栋建筑物的一部分, 这样就面临着两个问题: 建筑物区分所有权的成立与“一物一权主义”的 关系问题。建筑物区分为不同的部分,形成独立 性、排他性所有权,登记公示,形成一物一权 是“空间”是否为“物”的问题。 土地立体化利 用,立法由平面转向立体,“空间”可作为物 中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业 建 筑 物 区 分 所 有 权 的 特 征 建筑物区分所有权特征 复合性 专有所有权的主导性 一体性 登记公示性 权利主体身份的多重性 中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业 建 筑 物 区 分 所 有 权 的 组 成 建筑物区分 所有权组成 专有所有权 共有所有权 成员权 中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业 专有所有权 中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业 专 有 所 有 权 概 念 专有所有权:又称“专有权”或“特别所有权”, 是指区分所有权人对专有部分予以自 由使用,收益及处分的权利 中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业 专 有 所 有 权 性 质 德国学者:专有所有权是关于“供居 住或其它用途(尤其供营业或办公用 途)的建筑物空间上所成立的空间所 有权” 中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业 专 有 所 有 权 性 质 ? 续 ? 我国台湾学者:专有所有权并非系对 某一有体物加以管理支配,相反却是 对由建筑材料所组成的空间加以管理 和支配的权利 中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业 专 有 所 有 权 性 质 ? 续 ? 内地学者:专有所有权是指区分所有 权人对独自专有使用的建筑空间所拥 有的所有权 中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业 关 于 专 有 部 分 的 要 件 关于专有部分,日本学说称之为 “区分部分”,是指“为区分所有权 标的的建筑物部分”,并以“构造上 的独立性”和“利用上的独立性”两 方面加以共同判断 中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业 构造上的独立性,又称“物理上的 独立性”是指: 四壁具有确定的遮闭性 从观念上与他部分在外观上可以区 分,并有固定的界线标识点 构 造 上 的 独 立 性 中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业 利用上的独立性又称“机能上的独立 性”是指: 建筑物区分部分可供独立住家、店铺、 办公室、仓库或其建筑物用途使用 判断标准是: ? 独立出入 ? 内部设有专门设备和隔音构造 利 用 上 的 独 立 性 中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业 专 有 部 分 的 范 围 区分所有建筑物的专有部分 是由具有一定平面的长度与一定立 体的厚度所构成,并与其他专有部分 或共用部分,以墙壁(共同墙壁)、 天花板、地板相间隔 中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业 专 有 部 分 的 范 围 对专有部分范围的界定 一般有四种 学说: 中心说 空间说 最后粉刷表层说 壁心和最后粉刷表层说 中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业 专 有 所 有 权 的 内 容 专有所有权的内容是指区分所有权 人作为专有所有权人所享受的权利与 承担的义务 中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业 作 为 专 有 所 有 权 人 所 享 有 的 权 利包括所有权和相邻权所有权:专有所有权是以区分所有 建筑物的专有部分为客体而成立的单 独所有权,具有绝对性、永久性和排 他性,区分所有权人在法律界限范围 内