“住改商”法律问题研究以物权法为视角.doc

“住改商”法律问题研究——以物权法为视角 2008年第2期 (总第163期) 法制与经济 FAZHlYUJlNGJl N0.2.2008 (Cumulatively,NO.163) “住改商”法律问题研究 —— 以物权法为视角 牙海定杨虹 (四川大学法学院,四川成都610o64) 【摘要】目前”住改商”的现象在全国日益的普遍,同时也带来一系列的相关利益冲突,所谓”住改商”,是指业主将住宅用途 的房屋改作商业用房或办公用房.在私法领域,随着物权法的颁布和生效,如何在物尽其用和保护私权与公共利益之间进行的平 衡,是一个急待解决的问题.本文立足于物权法的角度,从所有权限制的角度出发,在建筑物所有权和相邻关系的框架内探讨”住 改商”中涉及的法律问题,并在此基础上提出一些建议. 【关键词】建筑物区分所有权;所有权限制;相邻关系 一 ,建筑物区分所有权的限制 民法在现代发展的重要特征是由个人本位向社会本位的 转变,强调私权神圣的同时兼顾社会公共利益.个人是生活在 社会之中的,没有社会共同利益的维护,个人的自由和利益也 是没有办法得到充分的保障,赋予个人财产所有权的行使可能 危及他人或社会共同体利益,为了整个社会的利益,就要对所 有权进行限制.个人所有权已从自由的绝对的主观权利变为一 种受法律和规定约束的,服从社会公共利益的限制性法律权 利,所有权是一种社会权利[1】.所有权作为一种绝对权,在这样 的利益权衡中不再是所有权人任意处分的资源,同时也背负来 自社会法律制度的公法性质的义务或者意思自治下约定的义 务,换言之,所有权是在保护的前提下被限制的行使.墨西哥学 者古铁雷斯在《财产》一书中这样定义”限制”的:限制是特定时 期的立法者强加给某种权利主体的积极负担,或不作为义务, 以使权利的行使不违背他人或社会整体利益.这是一个适用于 对所有个人权利限制的定义P-]. “住改商”的核心问题是是否允许改变住宅的用途,实质是 建筑物区分所有权的行使.建筑物区分所有权根据《物权法》及 目前的理论通说,指的是三种权能的总和——专有所有权,共 同所有权和社员权,在这个复合的所有权中专有所有权是基础 的.在”住改商”中涉及所有权行使方式的限制包括基于相邻关 系和不得滥用权利.在目前的城市房屋现状来看,”住改商”涉 及的住宅大多数都位于一个建筑物中不是孤立存在的,基于建 筑物的专有部分和共有部分具有不可分割性,专有所有权人对 其专有部分享有独立的所有权也具有相对性,不是绝对的,因 此,业主在行使所有权时不能绝对地随心所欲.其处分权必须 受到一定的限制,保证不对建筑物的整体和其它业主的合法权 益造成不利的影响和危害,其中的一个方面就包括不能改变建 筑物的使用性质,不能把住宅改作餐饮,娱乐等设施. (一)公共利益之限制 国家公权力干涉的理论基础是公共利益.所有权应当受到 社会约束,约束的程度和范围主要是由所有权客体的社会联系 和社会功能决定的.所有权自由和社会性之间的权衡应当遵守 合理性原则,即对所有权的限制只能在为执行公共任务所要求 的范围内并与所有权客体的社会功能和意义相适应,并且对所 有权人的损害不超过必要的限度.所有权客体满足的社会重要 功能越多,就可以对所有权进行越大的限制.所有权人全面权 72 益的限制也来自第三人的基本权利四.”住改商”涉及的公共利 益主要是国家经济管理和城市规划中的城市区域功能的划分, 现代社会是一个分工协作的社会,城市区域功能的规划是为了 更好的实现社会资源优化,而经济管理涉及国计民生.政府权 力基于以上的原因和法理基础而进行的行政干涉体现在私法 中即公共利益之限制. (二)共同利益之限制 “住改商”体现在建筑物区分所有权上,是区分所有权人就 自己的专有部分行使使用权和占用权能的一种方式,也就是实 际上把住宅用途的房屋改变为商业性质的用途.由于建筑物的 整体性,各个区分所有人对整个建筑物的安全和维护有共同利 益的存在,若出于最大化的自我利益增值出发而为有害于建筑 物的正常或者约定的使用行为,即使在形式上是合法的,但在 实质上,就侵害了其他建筑物区分所有权人的利益,是不允许 的,应当加以规制和救济.”住改商”涉及的所有权的行使,更多 的是私法的范围,《物权法》没有明确详细的法律条文,仅仅在 第77条规定:业主不得违反法律,法规以及管理规约,将住宅 改变为经营性用房.业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守 法律,法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意.这 是一个原则性的条款,在实践中可操作性不强,其中的关键是 如何界定利益相关者的范围以及业主委员会的作用和地位. 二,”住改商”中涉及的相邻关系 所谓相邻使用权,指区分所有权人为保存其专有权部分或 共用部分,或于改良之必要范围内,可请求使用其他区分权人 之专有部分或不属于自己所有