浅析房地产项目中风险管理.docVIP

浅析房地产项目中的风险管理摘要：目前我国房地产开发企业普遍存在只重视项目开发而不重视管理，更不重视风险的管理，风险管理意识淡薄、风险管理机构缺失、风险管理手段单一的特点，使房地产项目中的诸多风险因素得不到有效的控制，导致房地产项目的失败。若要正确地对待、评价、处理房地产项目的实施过程存在着很多风险，必须站在项目管理的战略高度，从项目启动、项目组织到项目实施过程的管理，全过程、全方位地的控制，加强对风险的管理，是保证项目顺利实行、目标实现的关键。关键词：房地产 项目管理 风险管理以美国次贷危机的爆发导火线，全球陷入经济危机，进而以美国房地美等大的房地产公司引发的房地产泡沫的破裂使得房地产更是进入了低谷。对我国而言也带来很大影响，各地纷纷推出房贷措施以应对这场突如其来的“灾难”。 房地产中的风险管理也备受关注，因此就如何加强开发项目的风险管理，保证项目目的、目标的实现，是实现企业突出包围、稳步发展的关键过程。接下来就房地产开发中的风险管理浅谈一下。一、 房地产开发项目的风险分析 在风险决策中，与对经济利益相比，决策者对待风险态度对决策环境骑着更为重要的作用。风险是在特定的客观条件下，在特定的期间内，那些可能发生的结果之间的差异程度，实际上就是实际结果与计划结果的变动程度，这种变化程度越大，所谓的风险就越大。房地产开发项目的风险，实际上是开发商实施开发过程中固有的风险，在现在的经济大环境中，主要表现在以下几个方面：1、 项目的风险定位。房地产开发项目的市场定位包括项目的产品定位、产品的质量定位、环境的品质定位，而市场定位是根据市场调查、项目经济技术分析、项目可行性研究报告，是指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案等前期工作的依据。可以说，项目的市场定位确定以后，基本上就敲定了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案。市场定位不准确，项目的指导思想出现失误，会导致后期无法弥补的风险，是项目开发过程中最大的风险。 2、 项目的投资支持能力风险。《项目可行性研究报告》出台前后，由于对市场定位的认识模糊或者自相矛盾；或者是没有真正做到“量体裁衣”、“量力而行”；或者是对企业资金筹措和融资能力过高地估计，或者项目成本分析存在着严重的失误；或者没有吃透国家和地方政府的行业政策，对大的经济环境把握的不准；或者是成本过程控制严重失控、意外因素过多等等原因，导致的项目资金支付能力达不到计划要求，给项目建设造成的风险。 3、 项目的质量风险。包括：在项目决策阶段由于经济技术分析失误，出现品质与价格矛盾导致的质量问题；在设计阶段，向设计提出违反设计规范、标准，特别是强制性标准的要求，又通过“关系”关照通过造成的“投机性”质量问题；施工阶段，从业人员对设计知识认识有重大错误，擅自改变设计造成的质量风险；施工管理过程中，不重视关键部位和关键过程的跟踪检查处理，对一些容易出现影响结构安全，特别是一些虽不影响结构安全，但对正常使用功能有严重影响的问题，处理不及时，没有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者给售出交房后造成的质量“隐患”；交房实物与销售承诺、广告宣传承诺不相符造成的“实物质量”问题等，因“质量”问题造成的纠纷冲突形成的风险。 4、 项目的合约履行能力风险。在项目运作和建设过程中，涉及土地转让、融资、设计、监理、工程地质勘察、招标代理、施工、材料设备供应、质量检测、销售委托、购房等协议签约、履约过程，由于项目的一次性特点，建设周期又比较长，涉及的方方面面又比较多，如果在关键的过程出现控制失误，那将给项目造成相当大的麻烦。比如，在目前土地供应体制和贷款政策条件下，寻找土地、找寻资金是企业试图突出“瓶颈”制约的普遍方法，有时候在“饥不择食”的景况下，可能会因“省略过程”不慎跌入“陷阱”。  5、 项目建设的 “创新”风险。当前的经济大环境，使项目建设的土地、资金条件比过去任何时候都显得更加重要，在有限资源的条件下，要使企业能够持续稳步发展，获得既定利益是非常有必要的。这种情形下，为了服务目的，追求项目与周边项目的“差异性”，选择自己企业不熟悉或者认识尚不足以完成追求的“创新”，也是极具风险的。6、 项目的“政府”风险。“政府”风险多发生在政策的不连续性、突变性和漏洞的存在，对于企业来说，主要发生在违规操作的投机性过程、对政策不理解的盲目性过程失误。在项目建设过程中，企业必须掌握相关地法律为：《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国土地法》、《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国城市房地产法》等；必须掌握地法规为：《建设工程质量管理条理》等。二、 开发商项目风险管理的内容 风险管理是通过风险识别、风险评估、风险评价，并在此基础上优化组合各种风险管理技术，对风险实施有效控制和妥