20140513胶州房地产市场研究12p.docxVIP

市场部分政策分析1、2013年全国房地产新政概览政策总结1）、伴随政府换届，房产新政信号是由紧到松的过程。2）、三中全会放眼长效机制，各部委跟进逐步落实。3）、一线城市调控升级，二线城市调控加码，少数三四线城市松绑政策。2、2013年青岛房地产新政概览政策总结1）、统一国家调控指向，关注房价价格上涨幅度；2）、持续关注保障房建设强度。3）、保障首套房的信贷政策3、2014年政策预测1）、房产政策调控思路转变，房地产长效机制有望突破。2）、一二线楼市2014持续冲高回落，三四线城市继续鏖战。3）、区域市场差异带来政策分化：2014年政策制定将更具灵活性。过热城市，政府行政调控仍将继续；三四线城市持续疲态，地方政府将持续出台刺激政策，保障楼市稳定。4）、房地产企业两级分化明显，强者愈强，弱者愈弱。宏观政策对于青岛楼市影响：相对稳定健康的政策环境，持续上行的价格预期。青岛市场概况整体市场2013年青岛整体市场供需相对平稳，2月份春节期间成交与新增降至最低，3-5月稳步回升，金九银十创下成交峰值； 2013年青岛各区市除部分区市外供应面积均大于成交面积，开发商开发热情高涨；胶州市住宅成交量与李沧区基本持平，且为岛城两大活跃市场，供需两旺；普宅市场青岛市普通住宅供求以面积80-100㎡之间，总价100万以内的为主，李沧区和城阳区成为刚需供销两旺地，首置型中小户型是市场供需主流；胶州市场概况1、2013年胶州普宅各面积段成交2、2013年胶州普宅各单价段成交3、2013年胶州普宅供需走势4、2013年胶州普宅去化周期市场综述：胶州市住宅成交主要面积段在60-100㎡之间，成交均价保持在3000-5000元/平，改善型需求逐步入市，刚性需求仍是拉动市场的主要动力；刚需产品供销两旺，9月份胶东机场落户，将掀起新一轮的置业狂潮； 从图表分析来看，住宅存量仍处高位，去化周期较长，销售压力不减；附：2013年胶州住宅成交TOP18备注：前18名中，项目年均去化为3.5-6万平；新城区与乡镇板块去化最好。其中，新城区作为行政中心及发展新区，区位导向为客户置业首选；李哥庄等乡镇区域受机场规划利好，成交稳步增长；老城区配套成熟，发展饱和，项目新增供应少，去化不明显；项目周边竞品　参数鑫汇丽都胶州湾.和谐宜家瑞润.瑞香名邸项目基础信息总占地面积36847.6平20000平1期占地6660平（10亩）总建面55105.16平　不详不详　总套数（住宅、商铺）住宅492套住宅162套，商铺28套住宅100套,商铺 12 套主力户型及面积区间套二90平以下 套三118平住宅3个户型，85-120平，主力户型为85-88平，占60%，商铺130-400平住宅70-200平，主力户型套二96-98平，共50套，占50%；套三为104平；商铺12套，170平-300平之间，170平占80%，商铺两层，每层层高为4.5M车位数住宅停车位227个，商业停车位27个车位40个，暂时免费，车库20个车库11个，车位没规划绿化率30.20%30%30%容积率1.4951.4-1.61.2地理位置泉州北路11号泉州北路与郑州路交汇处　泉州北路12号时间节点开盘时间预计2015.3-5月份之间2013.8.4于世纪酒店2011年交付时间　待定2014.12.302013.10.1产权年限70年70年70年价格起价待定住宅3888元/平不详　均价待定住宅开盘5000元/平，目前调整到5300元/平，层差200元/平2013年初4800-4900元/平，目前5200元/平，层差100元/平　物业费待定　0.6营销相关总可售住宅492套住宅162套，商铺28套100套已售　住宅126套（网签+认购）90套（网签+认购）存量　住宅36套10套（没产权，开发商不卖）开盘去化率　50%时间太早，不详　蓄客期　7个月时间太早，不详　客户来源周边工业园区客户、附近乡镇辖区客户周边工业园区客户、附近乡镇辖区客户周边工业园区客户、附近乡镇辖区客户开盘活动　交1万抵2万　时间太早，不详合作银行　工行、建行工行、建行面积区间对比。主力户型套二面积为85-95平米，主力户型套三面积为100-125平米。单价区间对比。目前多层产品主流均价范围在5000-5300元/㎡之间；多层产品层差在100-200元/㎡之间。总价区间对比。多层产品中，主力户型套二总价区间为42万-49万，主力户型套三总价区间为54万-64万。客户来源。同区域各竞品项目客户属性相似度较高，主要来自周边工业园区和附近乡镇辖区。胶州市刚需客户概况1、客户分析70-90㎡的面积需求占五成；总价承受能力在30-40万的五成。选择在胶州市购房的刚需客群主要是年龄在25-30岁、家庭年收入6-8万的两口之家或三口之家。刚需客群购房关注的外部因素主要