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信地城市广场一期前期定位及产品设计建议（提交） 信地城市广场一期 前期定位及产品设计建议 目录 3 3 给建筑设计单位的设计建议 3 1 定位相关分析 3 4 3 2 项目市场定位 商业裙楼的业态定位建议 市场实态分析 1 公寓相关调研及分析 写字楼相关调研及分析 安徽大市场客户资源与本案的关联性调查及分析 合肥市公寓物业市场调研及分析 2007年合肥市小公寓户型供给分析 2007年合肥市小户型供给占合肥市新建住宅商品房总体供应货量的11%，这比2006年的小户型供应量增长了6%，由此数据可以看出，合肥市小户型公寓在年度供应量上呈现增长态势。 2007年合肥市小公寓户型产品结构供给分析 2007年合肥市小公寓户型在供给上以普通小户型为主，即毛坯式小户型，同时精装修小户型也占有较大比例，可见，精装修小户型已经正逐渐被合肥市民所接受。 2007年合肥市小公寓户型面积变化分析 变化：50-60平方米的小户型迅速减少，70-90平方米的小户型大量增加。30平方米以下的超小户型出现。 原因： （1）07年挑高小户型供应趋少，此类产品面积普遍在50-60平方米； （2）为满足“90\70”的政策要求，更多的开发商开发中小户型、甚至是30平方米以下的超小户型，以增加小户型数量满足政策的要求。 2007年合肥市小公寓户型需求分析 2007年合肥市小户型公寓在需求上的比例为8#0046998%，但由于合肥市整体市场的需求是大于供给的，且当部分楼盘的小户型货量在当年不能完全推售，所以使得当年推售的小户型货量在当年均能基本得以去化。 2007年合肥市小公寓户型销售去化分析 从2007年合肥市小户型公寓的销售去化率上可以看，合肥市目前的小户型公寓相比普通商品房仍旧紧俏，这表明合肥市小户型公寓开发的空间巨大。 2007年合肥市小公寓户型销售价格分析 2007年合肥市小户型公寓的销售均价为3#004699847元/㎡，这比合肥市普通住宅的销售均价高出了500元/㎡，通过对普通住宅与小户型公寓的销售价格对比可以发现，合肥市小户型公寓受供给量稀少，去化率高的双重影响，从而致使小户型的单价要比普通住宅的单价要高。 200#0046998年合肥市小公寓户型供应量 根据合肥市2006年度、2007年度住房市场建设和销售情况，结合城市规模的扩大和市场需求的增长，合肥市确定了200#0046998年将建设各类住房约13#0046998700套，总建筑面积达到1209万㎡。其中，套型建筑面积小于90㎡的住房约有107#004699800套，建筑面积达#004699849万㎡，占总建筑面积的701.22%。在新建设的商品住房中，套型建筑面积小于90㎡的约有92500套。 200#0046998年合肥市小公寓户型消费需求人群分析 客源构成年轻化，小户型成为一次置业者首选。合肥市购房人群中，30岁以下的青年人占50%以上的比例，并呈快速增长的趋势。这些一次置业的消费者积蓄有限，但发展潜力巨大，是未来城市的中坚力量，选择小户型一般都带有自住、投资的双重目的。 合肥市各区域二手小户型公寓租售价格汇总（出售） 24.#0046998 简装修 60 两室一厅 望湖苑 21 简装修 60 两室一厅 包河花园 25 简装修 54 一室一厅 凤巢园 35 毛坯 55.35 一室一厅 新都会·国贸公寓 25 简装修 3#0046998 一室一厅 金地国际城 19 简装修 45 一室一厅 宝文公寓 19-35 37-60㎡ 24.#0046998 简装修 37 一室一厅 金地国际城 包河区 22 毛坯 49 一室一厅 上城国际玫瑰苑 30.12 毛坯 4#0046998 一室一厅 金色地带 20.5 简装修 40 一室一厅 香格里拉花园 35 精装修 42 一室一厅 国轩大厦 24 简装修 30.25 一室一厅 金川大厦 20-30万 30.25-49㎡ 20 简装修 40 一室一厅 宝文公寓 庐阳区 售价区间 面积区间 售价（万） 装修标准 面积（㎡） 户型 物业名称 区域 合肥市各区域二手小户型公寓租售价格汇总（出售） 27.5 简装修 46 两室一厅 安居苑 22 简装修 4#0046998 两室一厅 新华学府 26 简装修 57 一室一厅 金色池塘 30 简装修 44 一室一厅 绿城百合公寓 10.76 简装修 22 一室一厅 月半湾单身公寓 10.76-45 22-57㎡ 45 简装修 32 一室一厅 玉兰苑 蜀山区 23 简装修 55 两室一厅 古井丰水源 22 简装修 52 两室一厅 香格里拉花园三期 23.5 简装修 49 一室一厅 古井丰水源 22.5 简装修 50 一