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房地产金融环境与多元化融资渠道 华智房地产金融咨询 目录 房地产行业融资现状 房地产行业融资渠道房地产行业融资渠道 拓宽融资渠道的根本途径：资产证券化 REITs的现状及未来 中小房企融资难问题的系统解决方案 一、、房地产行业融资现状房地产行业融资现状 房地产行业在本轮经济复苏中表房地产行业在本轮经济复苏中表现出色出色，价量齐升价量齐升。前前三季度季度，全全国完完 成房地产开发投资2.51万亿，同比增长17.7%；商品房销售额2.75万亿， 同比增长73.4%。再考虑到贷款和预收款，开发商们手中的资金充裕。 前三季度，房地产开发贷款8190亿，同比增长47.2%；个人按揭贷款 5345亿，同比增长107.7%。 资本市场上，前三季度房地产企业通过增发、公司债、企业债等方式在 内地及香港市场仅融资600亿左右。 融资模式单融资模式单一，银行承担过多风险银行承担过多风险。我国我国33万多家房地产企业万多家房地产企业，能够上能够上 市者属少数，绝大部分靠银行信贷维持生存！ 一、、房地产行业融资现状房地产行业融资现状 上市是房地产企业做大做强的根本途径。2009年前三季度房地产企业 销售排行榜中销售排行榜中，，排名前排名前2020位的房地产企业大部分已经在沪位的房地产企业大部分已经在沪、、深两市或深两市或 香港上市。 目前在A股的全部109家房地产企业中，只有45家是通过“审核过会” 程序上市，其余则是通过借壳等其他方式进入A股市场。 尤其是近几年，房地产企业A股IPO的占比明显偏少。自2006年以来， 房地产企业在房地产企业在AA股市场完成股市场完成IPOIPO的公司只有的公司只有66家家。自下半年以来年下半年以来， 没有一家房地产公司登陆A股市场。 一、房地产行业融资现状 自7月29日北京金隅赴港上市以来，已有恒盛地产、宝龙集团、 华南城等多家房企完成境外上市。目前，排队赴境外上市的内地 房企超过房企超过3030家家，募集资金逾募集资金逾500500亿港元亿港元。 境外市场对企业IPO的审批判断标准更偏重于企业的发展前景和 盈利能力盈利能力。且上市流程短且上市流程短，再融资机会多再融资机会多，企业可与国际接轨等企业可与国际接轨等 因素。 而在而在AA股市场股市场，，对房地产募集资金用于储备土地或购买开发用地对房地产募集资金用于储备土地或购买开发用地 的IPO，证监会将不予核准。 一、房地产行业融资现状 今年以来今年以来，房地产公司特别是上市房地产公司新房地产公司特别是上市房地产公司新一轮轮 ““圈钱圈钱—圈圈 地”大战愈演愈烈。 9月30日，绿地集团以72.45亿元成功竞得上海徐汇区一幅大型综 合性地块合性地块，刷新了刷新了20天前中海地产在长风地块天前中海地产在长风地块70.06亿元的亿元的 ““地地 王”纪录。 进入三季度，“地王”之争趋于白热化，仅9月份，全国各地接 连出连出现了50个地个地王，平均每平均每天都都要有近有近1.7个新个新 “地地王”诞生诞生。 地王频现的原因何在地王频现的原因何在？？ 一、房地产行业融资现状 前三季度，全国房地产开发企业完成土地购置面积21451万平方米，同 比下降22.1%；完成完成土地开发面积16706万平平方米，同比下降6.6%。 在商品房销售火热的情况下，企业囤地规模快速缩减。例如，万科的土 地存量不够三年开发，而三年正是项目周期。在这种情况下，我们不难 理解今年地王频现的根本原因。 如果政府不有效增加土地供应，房地产供应仍将保持偏紧的态势。虽然 开工量逐步增加开工量逐步增加，但企业土地重新库存化进程受到影响但企业土地重新库存化进程受到影响，远期房价下降远期房价下降 的可能性很小。 二、房地产行业融资渠道 传统融资渠道传统融资渠道：：银行信贷银行信贷、、发行股票发行股票 （（IPOIPO、、增发增发、、配股配股）、）、发行发行 债券。 传统融资渠道尽管制度透明，运作规范，投融资双方对游戏规则都 较为熟悉，容易达成交易。 但是，面对房地产公司持续大量的资金需求，银行和资本市场的压 力都很大力都很大。