第5篇 章 城市土地经济1 城市经济学课件.ppt

一 空间结构理论内涵及发展背景 1 空间结构理论内涵及发展背景 空间结构理论发展有其一定的历史背景，为其归纳主要有以下两方面的背景: （1）区域开发问题的广泛出现 （2）第三产业内容的扩大和集聚因素内容的增加 近二十年来，第三产业的内容有了很大的发展，行业大量增加，与生产，消费的关系更加密切。由于经济水平和福利水平的大幅度提高，第三产业深入到人们生活的各个领域。 二 城市内部空间结构理论 城市土地利用的空间结构或结构理论，是城市人文活动布局的空间表现，它直接决定着城市运转的效率及生态环境质量，是城市总体规划、城市扩展的重要依据之一。 己被学术界誉为土地利用空间结构的3大经典理论分别是：同心圆布局理论，扇形布局理论，多核心布局理论。 （1）同心圆布局理论 美国社会学者伯吉斯（E．W．Burgess)1925年根据芝加哥的土地利用和社会一经济构成的空间分异模式，提出了针对北美的城市土地利用的同心圆模式。他认为城市地域受向心、专业化、分离、向心性离心四种力的影响，在这四种作用力的综合作用下，城市地域产生了地域分异。城市各地带不断地侵入和转移，形成五个同心圆带构成的空间结构(图5-6)，他是基于社会生态学里的入侵和继承(Invasion．succession)概念来解释土地利用在空间上的排列形态。 基本模式为城市各功能用地以中心区为核心，自内向外作环状扩展，共形成5个同心圆用地结构。从城市中心向外缘依次顺序为： 第一圈层是中心商务区(CBD)，是城市商业、社会活动、市民和公共交通的集中点，是城市的中枢部分，是城市经济、文化、政治等活动的中心。这里集中有中心商业街、办事处、银行、剧院等。 第二圈层为过渡地带，是围绕中心商业区与住宅区之间的过渡地带。这里绝大部分是由老式住宅和出租房屋组成，是轻工业、批发商业、货仓和出租房屋集中区。其特征是房屋破旧、居民贫穷，处于贫民窟或仅次于贫民窟的境况。 第三圈层是低收入居民居住区与工业区交错圈层，这里租金低，便于乘车往返于市中心，接近工作地，工厂的工人大多在此居住。 第四圈层是高收入阶层住宅区，由高级公寓和一流居住建筑、独户房屋和彼此隔离的花园洋房三部分住宅组成，居住密度低，生活环境好。 第五圈层为通勤人士居住区，是沿高速交通线路发展起来的，位于城区之外。包括近郊区或卫星城镇，约距中心商业区30-60分钟乘车距离范围内，多为在城市中心工作的中上层人们的居住区。由于他们需要驾车或乘车进城工作，故称通勤人员住宅区或使用月票者居住区． 图5-6伯吉斯同心圆土地利用结构模式 1一中心商业区 2一过渡地带 3一低收入者住宅区 4一高收入者住宅区 5一通勤带或中等收入住宅区 伯吉斯对同心圆土地利用模式进行了动态分析，他认为当城市人口的增长导致城市区域扩展时，每一个内环地带必然延伸并向外移动，入侵相邻外环地带，产生土地使用的演替。 (2)扇形布局理论 1 2 3 4 5 3 2 3 3 图5-7霍伊特扇形模式 扇形模式是霍伊特(H．Hoyt)通过对美国64个中小城市及纽约、芝加哥、底特律、华盛顿、费城等城市的住宅区的趋势分析，于1939年提出来的。其核心是各类城市用地趋向于沿主要交通线路和沿自然障碍物最少的方向由市中心向市郊呈扇形发展(图5-7)。 1.中央商业区 （CBD） 2.批发轻工业区 3.低级住宅区， 4.中级住宅区 5.高级住宅区 该模式特别强调交通线路对于住宅区租金分布及空间形态的作用，但这个学说仍没有脱离城市地域的圈层概念，仍受同心圆模式的影响。且该学说的最大缺陷是，只凭房租这一单一指标来概括城市空间布局的演变，忽视了同城市其它因素的关系，影响了模型的典型性。 （3）多核心布局理论 多核心模式是美国地理学者哈里斯(C．D．Harris)和乌尔曼(E．L．Ullman)1945年在《城市的本性》中提出的一种城市内部地域空间结构模式，表明城市土地利用是围绕着若干核心进行空间组织。 该理论强调城市土地利用过程中并非只形成一个商业中心，而会出现多个商业中心区。 LOGO 第五章 城市土地经济 【学习目标】 通过本章的学习，了解土地供应状况将直接影响城市的发展空间、发展潜力和发展方向；掌握城市土地市场的运行机制和城市土地制度；理解土地竞租与城市土地利用问题；初步形成对城市空间结构与功能分区以及城市空间结构规划的系统认识。 本节重点 城市土地的内涵 城市土地的特征 第一节 城市土地 一 城市土地内涵 1.城市土地的涵义 定义：从广义上说，城市土地是指城市行政区内陆地和水域及其地上、地下的空间总称。 从行政区域上来划分，城市土地有三个层次： (1)城市建成区土地，即城市已开发建成的土地； (2)城市规划区土地，即城市土地利用总体规划和城市总