第6篇 章 城市住宅经济 城市经济学课件.ppt

第六章 城市住宅经济;【学习目标】 了解城市住宅经济的基本概念和意义，掌握住宅的基本属性和基本特点，明确住宅区位选择与城市经济发展的联系。 掌握和理解城市住宅建设及供给理论、城市住宅消费及需求理论等相关经济学原理中的基本概念，并能初步应用这些概念和分析方法讨论城市住宅市场中的主要问题及现象。 能以城市经济学的视角来审视我国过去和当前城市住宅制度中所存在的问题，了解国家治理城市住宅问题所实施的住房制度改革历程和政策导向；能够正确解读我国实施城市住房政策的初衷和目的；明确城市政府在解决城市住宅问题中所应扮演的“角色”定位。;本节重点 住宅的基本属性 住宅经济的基本特点 ;一 城市住宅经济及其概念 （一）住宅的定义与功能 1.住宅及其相关概念 (1)住宅是以向人们提供居住条件为主要目的，并具有满足居住、身心庇护、家庭生活、社会交往和财富储备等基本功能的各类建筑物的统称。 住宅按照不同的角度可以进行不同种类的划分 ，如从建筑角度划分，从社会经济角度划分等。;(2) 建筑、房屋和住宅的区别与联系 建筑物和构筑物统称为建筑，建筑是构成 城市的最主要物质要素之一。 房屋是用于满足人类生活、生产和活动需要的建筑。 住宅是房屋中量大面广的建筑物，也是人类直接居住的地方，住宅以套为单位供人们居住。住宅应满足人类生活的空间性、舒适性、私密性等要求。 ;（二）住宅经济和房地产经济 房地产经济是房产经济与地产经济的合称。由于房产与地产在物质形态和价值形态上的一体性，两者往往联系在一起进行研究。 房产经济主要研究房屋的生产、交换、分配、消费全过程及其运动规律。房产经济研究的主要任务是分析房屋的使用价值与价值的关系，研究房屋的价值界定与价值实现方法。 地产经济又称土地经济，主要研究土地的开发、分配、利用等过程及其演变规律。;通常住宅经济学主要研究住宅消费、住宅生产、住宅流通和分配等问题，它是从住宅生产和分配的模式出发，研究各环节所遇到的问题，特别是在住宅的社会性方面有许多独到的见解，从根本上来说，它是属于福利经??学范畴的部门经济学。由于住宅经济学的这一特点，使得以满足居民消费需求的住宅经济更多地注意了住房生产中的舒适性问题和住房分配中的公平性问题。 ;二 住宅的基本特性 （一）住宅的自然属性 住宅作为一种建筑物，具有耐久性、固定性和附着性的特点。 耐久性是指住宅具有较长的使用年限，在整个使用年限内，住宅为人们提供服务，直到它的寿命终止； 固定性是指住宅具有空间位置的固定性和不可移动性，而这是由土地的固定性所决定的。 附着性是指住宅与土地是密不可分的，土地是建立住宅的基础，没有土地，住宅也就无法存在。 ;（二）住宅的经济属性 住宅作为一种特殊的商品，它有三种经济特征。 第一，住宅作为一种商品，凝结了大量的物力、人力和财力，这是它价值的基础，也是商品的共同性。 第二，作为一种特殊的商品，住宅具有准公共产品属性。 第三，由于住宅的耐久性和未来升值性，决定了住宅的消费过程同时是一个资产拥有的过程（投资行为），购买住宅可以期待未来的升值从而使购房者获得利益。 ;（三）住宅的福利属性 住宅是社会程度很高的产品： 一是它作为满足居民基本生存和发展需要的重要消费品，已经成为居民提高生活水平的重要目标。 二是城市住宅的外部性很强，涉及到多方面的社会问题，同时也涉及到多方面、多角度的相关利益群。 ;三 住宅经济的基本特点 (一)需求的不可替代性 （二）产品的空间性和固定性 （三）价值的双重性 （四）成本的双源性 （五）房地产的投资大和效用期长 （六）住宅经济的产业关联度高 （七）住宅经济强烈依赖并支持金融业的发展 （八）住宅经济实质上是具有产权关系的经济活动 ;本节重点 住宅需求的影响因素 城市住宅的动态需求平衡 ;一 城市住宅建设及供给理论 （一）住宅建设供给及其相关概念 1.住宅供给的相关概念 住宅供给是指由市场向住宅投资者和住宅消费者提供其所需的住宅存量与住宅服务流量的过程。其主要包括以下两个内容： 第一，存量供给，即令住宅存量在数量上得到增长。 第二，流量供给，即令住宅服务流量在质量上或数量上得到提高。 ;2.住宅供给的方式 从住宅供给的概念上进行划分，住宅供给的方式主要包括住宅生产、住宅改进和住宅维护。 住宅生产是指通过新建、改建或扩建等手段，令住宅存量得以增加的过程。 住宅改进是指通过对住宅进行结构和平面的改造、场地的整治、环境的美化、设备的添置以及室内外装饰装修标准的提高等手段，令住宅服务流量得以增加的过程。 住宅维护是指通过对住宅进行不涉及平面与结构改变的简单修缮、设备更换和环境清理等方法，令住宅服务流量得以持续的过程。 ; 从住宅供给市场的角度来看，城市住宅供给