2017年12月昆明昆风地块前期市场定位方向策划报告.docVIP

2012年12月昆明昆风地块前期市场定位方向策划报告 2、美国2012年9月14日实行QE3∞，日本实施QE9，中国政策上再一次淡化房地产打压措施的情况下，中国房地产大周期（18 - 20年涨跌轮回，具体参见博文：库兹涅兹房地产周期）的上升阶段尚未完全走完。这一轮三年左右的房地产库存周期很可能将于明年3月前后结束。 3、图一：中国人民银行资产负债表“储备货币”增量（单位：万亿人民币/年） 注：原始数据更新到8月份（央行仅公布到8月份）；9月及以后为计算机拟合预估数据。 图二：商业银行系统“每月新增外汇占款”6个月移动平均值 注：原始数据更新到9月份；10月份及以后为计算机拟合预估数值 从外汇占款和其它经济指标综合来看; 1、看涨明年3月份(政府换届)以后中国房地产的牛尾行情； 2、看涨明年3月份以后新一轮通货膨胀； 结论 相关城市整体的宏观市场、商业及其他物业市场、规划等环节，是解决 项目发展战略及市场定位的基础性分析 第二部分 项目基础分析 昆明地处中国西南，云南省会，是国内知名的旅游城市，规划中未 来的泛亚中心城市 云南省省会城市，全省唯一特大城市，中国著名历史文化名城和优秀旅游城市。辖主城四区两县市，南部三县及北部五县，主城人口324万人； 滇池造就的北纬25度上的“春城”奇迹，年接待游客近3000万人次，旅游景点众多，旅游业是城市发展的重要支柱产业之一； 昆明着力实施以东南亚、南亚为重点的全方位开放战略强化云南在中国-东盟自由贸易区建设中的桥头堡作用，带来城市及城市商业发展的强大机遇。 联合国评定的地球上除新西兰外最适合人类居住的城市，“一湖四片”的规划更是将昆明推向了全世界。 大干快上的经济政策特别是城中村改造，使昆明未来城市走向增加了诸多不可预见的情形，而由于国内信息一贯的不透明，具体影响难以预测 昆明市主城区249平方公里范围内，有城中村336个， 面积近20平方公里，建筑面积达3800多万平方米。可供建设面积月7000万平米，按照昆明最高消化730万平方米面积计算，可供昆明消化10年，今年建筑面积1300万，换句话说有约500万的面积变为存量； 昆明336个城中村中，位于二环以外的有265个，涉及城中村土地面积达84000亩左右；一环至二环区域的城中村有51个，涉及城中村土地约5900亩，平均每村占地面积约为116亩；一环以内的城中村仅有22个，涉及城中村土地面积约625亩，平均每村占地约为31.25亩。 区域 城中村数量 （个） 占地面积 （亩） 涉及人口 盘龙区 67 19182.24 200784 官渡区 103 30000 220000 五华区 51 9794 153000 西山区 115 20864.43 247040 合计 336 79840.67 820824 盘龙区 官渡区 城中村改造集中区域 . 昆明城市功能已经组团化、区域化，项目所属的泛西市区高新板块，其商业的发展特征是市场化、低端化、配套化 从城市区位的演变来看，本项目处于西市区 从2007-2008年，在二环边首次出现城市副中心开始，到2010年，昆明格局开始重新规划。主城区规划为未来的城市金融商业中心、杨家片区规划为省级行政办公区、呈贡规划为市级行政办公区和教育区、巫家坝规划为城市商业金融次中心。昆明城市功能已 经组团化、区域化； 项目所属的泛西市区，区域属性决定商业发展趋向于品质化、档次化、功能化。 远景城市规模 昆明市中心城 人口规模（万人） 468 规划线网 线路长度（km) 功能层次 高峰小时断面客流 （万人次/h) 系统规模 1号线 34 基本骨架线 3.79 大运量地铁 2号线 22.4 基本骨架线 3.26 大运量地铁 3号线 19.1 基本骨架线 2.22 中运量轻轨 4号线 42.9 内部填充线 2.07 中运量轻轨 5号线 17.6 内部填充线 2.05 中运量轻轨 机场线 26.6 内部填充线 0.59 中低运量轻轨 合计 162.6 —— 轨道交通在改善城市交通模式和推动生活方式变迁的同时，将极大改变城市商业的发展模式，以此推动城市时尚度的提升并为沿线项目带来更广泛人流 从目前轻轨的规划情况来看，通过城市轻轨能够完 全实现南北方向和东西方向的交通贯联，特别对南 北方向的交通便捷性的改进力度最大；据规划，未 来1小时都市圈的范围内，可以由昆明市老城