第7篇 章房地产投资财务分析 房地产投资分析 .ppt

就一般项目的评价而言，要计算NAV，一般先要计算FNPV。因此，在项目经济评价中，很少采用净年值指标。 但是，对寿命不相同的多个互斥方案进行选 优时，净年值比净现值有独到的简便之处，可以直接据此进行比较。 7.3.4 比率性指标与评价方法 1.内部收益率（IRR） （1）含义与判据 内部收益率是一个同净现值一样被广泛使用的项目经济评价指标，它是指使项目净现值为零时的折现率，记作IRR。其表达式为： =0 （7-12） 若某项目在1年初（零点）投资Ip，以后每年末获得相等的净收益R，则内部收益率可由以下两式表示： （P/A，IRR，n）=Ip/R (7-13) （A/P，IRR，n）=R/Ip 应用IRR对单独一个项目进行经济评价的判别 准则是：若IRR》ic（或is），则认为项目在经济上是可以接受的；若IRRic（或is），则项目在经济上应予以拒绝。 内部收益率指标的经济含义是项目对占用资金的恢复能力。也可以说内部率是指项目对初始投资的偿还能力或项目对贷款利率的最大承受能力。 （2）计算 求解内部折现率是解以折现率为未知数的多项高次方程。当各年的净现金流量不等且计算期 较长时，求解内部收益率是相当繁琐的。一般来说，求解IRR，有人工试算法和利用计算机编程求解两种方法。下面介绍内部收益率的人工试算法。 采用人工试算法求解内部收益率，首先选择折现率r1，将其代入净现值公式，如果此时算出的净现值为正，则选择一个高于r1的折现率r2，净其代入净现值公式，如果此时净现值仍为正，则增加r2的值后再重新计算净现值，直到净现值为负为止。根据内部收益率定义可知，此时内部 收益率必在r1和r2之间。 通常当试算的折现率r使NPV在零值左右摆且先后两次试算的值之差足够小，一般不超过2%时，可用线性内插法近似求出r的内插公式为： r=r1+(r2-r1) (7-14) 式中：r—内部收益率； r1—较低的试算折现率； r2—较高的试算折现率； NPV1—与r1对应的净现值； NPV2—与r2对应的净现值。 （3）优缺点 ①内部收益率指标的优点 a.与净现值指标一样，内部收益率指标考虑了资金的时间价值，用于对项目进行动态分析，并考察了项目在整个寿命期内的全部情况。 b.内部收益率是项目内生决定的，即由项目的现金流量特征决定的，不是事先外生给定的。 ②内部收益率指标的缺点 a.内部收益率指标计算繁琐，非常规项目有多解现象，分析、检验和判别比较复杂。 b.内部收益率适用于独立方案的经济评价和可行性判断，一般不能直接用于独立方案之间的比较和选优，但可以用于互斥方案之间的优劣排序。 c.内部收益率不适用于只有现金流入或现金流出的项目。 ［例7-3］某房地产项目，初建投资为5000万元，预计经营期十年中每年可得净收益800万元，第十年末收取残值2000万元，试求该项目内部收益率。（ic=10%） 解 根据公式进行计算 FNPV= = -5000+800× +2000×(1+FIRR)-10 下面求内部收益率FIRR ①用试算法计算 假设i=10% FNPV=-5000+800× +2000×(1+10%)-10 =-5000+800×6.144+2000×0.3855 =686.60 假设i=12% FNPV=-5000+800× +2000×(1+12%)-10 =-5000+800×5.6502+2000×0.3220 =164.20 假设i=13% FNPV=-5000+800× +2000×(1+13%)-10 =-5000+800×5.4262+2000×0.2946 =-69.80 ②用插值法求FIRR FIRR=12%+(13%-12%)× =12.7% 所以该项目的内部收益率为12.7