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某商业项目规划前期策略方向营销推广方案 xx项目商业规划前期策略方向 项目商业规模合理控制，实现商业市场供给与需求均衡 我们前期工作的目标 我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向 客户的目标实质上是项目的宏观愿景。 现实的目标体系则是随着市场的变化和项目的发展在动态变化的。 业态科学规划、合理布局，为将来持续经营创造前提条件 确定发展商自营与销售的商业面积，实现销售利润最大化 麦科特大道 xx东路 麦 地 南 路 演 达 一 路 花 边 南 路 麦岸路 升平街 本案 麦 兴 路 新一佳 沃尔玛 天 虹 万佳 海雅 数码街 项目地址 花边南路 占地面积 约4000㎡ 容积率 8 建筑面积 32000㎡ 项目基本概况 项目所临街道并非城市交通干道，并且规模不大；但周边居住氛围成熟，大型商业密集。 第一部分：项目开发面临的市场环境 第二部分：项目开发策略 第三部分：项目优劣势分析 第四部分：市场定位 第五部分：项目销售策略 思维导图 第一部分 项目开发面临的市场环境 H市商业概况 xx商圈分析 周边商业分析 H市位于珠三角经济圈，毗邻深圳和香港，常住人口321万，工业发达，商业繁荣。 2006年全市生产总值（GDP）933.2亿元，增长16.3％；人均GDP达24996元，按现行汇率折算为3124美元；城市居民人均可支配收入15991元。 H市坚持“工业立市”的发展战略 ，坚定不移地走发展外向型经济的道路。 据中科院财经研究所的评估，H市的市场竞争与开放环境在全国各大中城市中名列第3位。世界500强中有25家已在惠办企业38家。 H市计划用五年时间，到2010年生产总值达到1800亿元，比2006年翻一番，五年再造一个H市。 H市位于广东省东南部，珠江三角洲东北端，与深圳、香港毗邻，是中国大陆除深圳市外距离香港最近的城市。 H市辖惠城、惠阳两区和博罗、惠东、龙门三县，设有大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区。陆地面积1.12万平方公里，占珠三角经济区面积1/4。海域面积4520平方公里，海岸线长223.6公里，是广东省的海洋大市之一。常住人口321万。 H市城市概况 香港 H市宏观经济总量（GDP为933.20亿）在珠三角城市排列第6，增幅排位第4。 H市宏观经济 2006年H市完成（GDP）933.20亿元，居珠三角九城市第六,增长率达16.3%;人均GDP25019元，按现行汇率折算达312#9900997美元，突破3000美元大关。 H市2006年GDP增长速度在珠三角九城市排名第4，展现了良好的发展势头，经济前景相当看好。 深、惠经济联系加强，城市间融合加强。 深惠一体化 深圳 外扩的出路在那里？ 北移或东扩… “大深惠经济 生活新圈” 从宝安走向东莞 从深圳延伸至H市 第一站 第二站 产业转移 经济互补 1、城市发展：大珠三角逐步发展成为“一个城市”，深圳H市率先城际融合，形成“大深惠”； 2、城市核心定位：由于完善发展态势，促动深圳需要一个大后方持续发展，离深圳最近的城市因此成为了深圳的“后花园”； 3、生活方式：深惠双城生活方式的替补效应作用明显； 4、经济增长速度：两座城市的生产总值增长速度保持同步发展，经济纽带作用越发显著。 深圳购买力溢出，投资群涌H市，房地产市场前景看好。 城市 项目 规模(㎡) 物业类型 均价（元/㎡） 建筑风格 深圳客户比例 H市 荷兰水乡2期 10万 普通住宅 3800 欧式 占50% 半岛一号 89万 洋房和联排 一期3#990099700 欧式 占 蓝波湾 13.3万 别墅/普通住宅 5000 现代欧式 占50% 合生帝景湾1期 5万 普通住宅 5#990099700 欧陆 占60% 东大街 4万 商业 1楼内铺1#9900997000 集中商业 占80% 世贸广场 5万 商业 1楼内铺25000 集中商业 占 东莞 星河传说2期 26万 普通住宅 6500 现代 占5% 万科城市高尔夫花园4期 41.6万 普通住宅 5000 现代 占5% 格林小城3期 25万 普通住宅 4800 现代 占10% 水岸山城 9.8万 普通住宅/别墅 普通住宅4200 欧式 占50% 别墅#9900997#990099700 广州 翡翠绿洲2期 16万 普通住宅 4800 欧式 占10% 水晶湾1期 16万 别墅 4800 南加州 占5% 东方夏湾拿 占地#9900997万 独立/联排别墅 5300（含装修） 拉丁 占5% 凤凰城 占地66#9900997万 独立/联体别墅 4800 欧式 占10% 中海观园国际 14万 普通住宅 18000 现代 占10% 珠海 旭日湾 19