第二篇 章 中国住房公积金 房地产金融 .pptVIP

第二章 中国住房公积金;一、住房公积金制度框架;（一）住房公积金简介;新加坡公积金制度;政府对组屋的出售实行优惠，规定组屋出售时只收成本或者有少量补贴（价格仅为市场价的1/5——1/10） 允许个人按市场价格出售，只要将20%的收入交给政府，所余增值部分归于个人 ;（二）中国住房公积金制度沿革;重要提示 1991年5月上海市开始试行 1994年11月23日，财政部、国务院房改组、人行下发《建立住房公积金制度的暂行规定》 1996年7月1日上海开始实施《上海住房公积金条例》 第一阶段特点 省会城市自主进行试点 制度内容较为简单 公积金主要用在单位住房建设上 制度推行面不宽 ;重要提示 1999年4月国务院颁布全国统一的《住房公积金管理条例》 1999年下半年财政部颁布《住房公积金财务管理办法》和《住房公积金会计核算办法》 第二阶段特点 归集得到加强,但覆盖率仍然偏低 公积金由单位使用转向个人住房消费，但个人住房贷款比例仍然偏低 管理工作逐步规范 初步建立了监督体系 ;重要提示 2002年3月24日国务院公布《国务院关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》 2005年1月10日建设部、财政部、人总行颁布《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》 第三阶段特点 决策体系建设的力度有所加大 规范了管理机构的设置 个人住房消费贷款发放力度加大 初步建立全国住房公积金信息管理系统 ;（三）住房公积金运行过程;（四）管理机制;中国住房公积金管理的主要特点：;二、住房公积金制度支撑理论;互助理论：实现预期的基础性支撑 强制储蓄理论：提高互助强度的保证性支撑 基金理论：控制资金流向的营运性支撑 委托代理理论：降低营运成本的体制性支撑 ;三、现实情况;截止2006年底全国住房公积金运行情况;;;四、住房公积金的参数;;;;;;前沿研究方向;五、RS与RL的设置;2、低进低出 正效应：符合政策性 负效应：不使用资金的储户利益受损 不利于调动参加公积金的积极性;3、高进低出 正效应：保护不使用资金的储户的利益 符合政策性 有效调动积极性 负效应：利率倒挂;;六、R2与I的互动;我国住房公积金典型违规现象：;;;;;;;;全球大多数国家房价收入比都在上涨： 美国、英国和澳大利亚中档房产价格与年收入比;不能用房价收入比来进行国际比较： 第一，房价的统计对象选择不同。 北美、瑞典和澳大利亚的民居大部分是独立住宅（Single Family House）。 日本、香港、新加坡等地，高层住宅是基本模式，在统计房价时以二居室公寓的平均房价作为统计标准。;第二，世界各国在统计房价时选择的“标的物”不同。 英国采用调整后的房价（Mix-adjusted house price index）。 爱尔兰使用的是二手房销售平均价格（Second hand houses）。 挪威采用现有所有住房的平均值(Existing dwellings)。 日本使用都市土地价格(Nationwide urban land price index)。 韩国采用的是全国房价指数(Nationwide house price index)。;有些国家在统计平均房价的时候，并不限定某种住宅，而是用总房地产销售额除以销售面积，得到每平方米单价之后再求每套住宅的平均价格。 为了保持历史数据的一致性，没有足够的激励机制来促使他们改变传统的统计方法。 如果统一采用住宅面积来计量，那么，一套住房的面积究竟应该有多大？有人采用50平方米，有人采用60平方米，还有人采用90平方米。;第四，如何计算居民平均年收入？ 是用一个职工的平均收入还是使用家庭平均收入？ 如果使用家庭收入，那么如何计算家庭成员？ 是税前收入还是税后收入？ 是可支配收入还是总收入？ 由于各国的税制和社会保障制度不同，各国的“居 民收入”的定义差别很大。 在许多大城市，大部分购买房地产的人并不是当地的居民。在统计当地居民收入的时候并不包括这些购房者。购房者与领取收入者来自于贫富差距很大的两个不同的组别。