第四篇 章 房地产评估 资产评估课件 .pptVIP

第四节 市场法 1、基本思路：参照物调整（替代原则） 2、适用范围： 二级市场的商业用地价格评估 不适用于无公开市场的情况（风景区、学校等） P=P’×A × B × C A:交易情况修正系数 B:交易日期修正系数 C:房地产状况修正系数 区域状况 C 权益状况（容积率、土地使用年期） 实物状况 3、公式 A=100/( ) =正常交易情况指数/可比实例交易情况指数 B=( )/100 =评估基准日价格指数/可比实例交易时价格指数 C=100/( ) =待估对象房地产状况指数/可比实例房地产状况指数 P=P’ × 100/( ) ×( )/100 × 100/( ) 扩充公式： P=P’ × 100/( ) ×( )/100 × 100/( ) ×容积率修正系数×土地使用年期修正系数 4、操作步骤 搜集交易资料 选取参照物（价格稳定≤5年or价格不稳定≤2年） 因素修正 确定房地产价格 （算术平均数等） 因素修正（*） (1)交易情况修正 正常交易 交易双方有特殊的利害关系； 交易双方或一方有特别的动机； 交易双方或一方不了解市场行情； 政府的政策性干预； 特殊的交易方式，如招标、拍卖等； 特殊的付款方式，如按揭等。 交易情况修正以后的正常价格 =可比实例价格×正常交易情况指数÷可比实例交易情况指数 = P’ × 100/( ) (2）交易日期修正 评估基准日价格=可比实例价格×评估基准日价格指数÷可比实例交易时价格指数 = P’ ×( )/100 （3）房地产状况修正 区域、权益、实物状况 修正系数C =待估对象房地产状况指数÷可比实例房地产状况指数 =100/（ ） （4）土地使用年期修正 修正系数k =[1-1/（1+r)m ]÷[1-1/（1+r)n] M--被估对象的使用年期 N--可比实例的使用年期 （5）容积率的修正 容积率=建筑物面积/建筑物占地总面积 修正=待估宗地容积率修正系数÷可比实例容积率修正系数 市场法案例 有一待估宗地，剩余使用年限为40年，还原利率为6%，现搜集到A、B、C、D四宗地交易实例，具体情况见下表，表中交易情况、区域因素和个别因素都是参照物与评估标的相比较，以评估标的为基准确定的数值。该城市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1.5~2之间时，容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1.5时增加2%。该城市从1998年到2002年，每年地价指数上升1%。 宗地 成交价 交易时间 交易情况 容积率 区域因素 个别因素 剩余年限 标的 2002/02 0 1.7 0 0 40 A 2200 2001/01 -1% 1.6 0 -1% 38 B 2400 2001/01 0 1.8 +2% 0 40 C 2300 2001/01 0 1.7 0 0 39 D 2100 2000/01 -2% 1.6 0 -1% 38 试根据上述条件评估待估宗地2002年1月的评估值。 答案要点： (1)P=P’×交易时间修正×交易情况修正×容积率修正×区域因素修正×个别因素修正×年期修正(剩余使用年限修正) (2)建立容积率修正系数表 容积率 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 修正系数100 102 104 106 108 (3)年期修正 KA=KD =[1-1/(1+6%) 40]/[1-1/(1+6%) 38]=1.0135 KC =[1-1/(1+6%) 40]/[1-1/(1+6%) 39]=1.0066 (4)参照物地价修正 A=2200×101/100×100/99×104/102×100/99×1.0135=2343 B=2400×1.01×104/106×100/102 =2332 C=2300×1.01×1.0066 =2338 D=2100×1.0201×100/98×104/102×100/99×1.0135=2282 (5)评估结果=(2343+2332+2338+2282)/4 =2324(元/平方米) 第五节 成本法 （一）适用范围 无收益、少交易的特殊土地 新开发土地 一级市场地价 （二）土地评估的成本法公式 新开发土地价格 =待开发土地取得费+开发费+利息+开发利润+税费+土地增值收益 非新开发土地价格 =土地重置价值-各种贬值 　 1、土地取得费用： 城镇土地：城镇土地使用权出让金和动迁费用 农村土地：土地补偿费、青苗补偿费、安置补助费、地上附着物拆迁补偿费、征地管理费、耕地占用税等。 2、估算土地开发费用 基础设施配套费 三通一平 七通一平（为标准） 公共事业建设配套费 小区开发配套费。根据小