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有关物业管理的设备设施管理的探讨 工程管理CONSTRUCTION有关物业管理的设备设施管理的探讨张建上海青蓝管理咨询有限公司200031摘要：设备设施运行管理是管理过程中的重要一环，是保证人们正常生活和工作的基础，因此，物业部门应加大设备设施的维护管理工作。本文笔者结合自己多年的工作经验，简要分析了设备设施运行管理的重要性和特点，并具体从不同角度探讨了具体的管理内容和要点，最后提出了自己的意见。关键词：物业管理；设备设施；维护；智能一、引言防系统、通风空调系统、电气系统、交通（电梯）系统、保安监控系统、近年来，随着我国房地产业的飞速发展，社会分工日益细化，物自动化控制系统、停车场管理系统等多项功能，在这些设备的管理和业管理行业已经成为一个独立的新兴行业，并且发展十分迅速，物业维护过程中，牵涉到十几个技术工种，其中各个工种之间构成一个复建设中的科技含量也在迅速上升，网络化、智能化管理服务已经被广杂的系统，对维修管理人员技术水平要求越来越高。因此物业管理部泛地应用在日常物管工作中。随着人民生活水平的提高和建筑工程门必须引进和培养大批综合技术性强的人才，并且对各部门人员组及高新技术的发展，人们对给排水、供配电、消防、空调、电梯、安全监织得当，确保各项设备设施顺利运转。控等设备的依赖性越来越强，而且要求也越来越高。做好物业设施设2.维修成本高备维护管理工作，有利于改善人民的生活工作环境，实现物业资产的当前新兴的建筑更多地将以大型建筑，高层建筑，综合建筑和智保值增值；有利于实施节能减排，降低运营成本，提高经济效益；有利能建筑为主，建筑设备工程技术更是趋向于集建筑设备自动化、智能于提高物业服务品质及企业技术管理水平。物业设施设备运行不好，化、一体化的方向发展。目前建筑设备工程在建筑工程基本建设投资不但会直接影响业主的生活质量和生活秩序，而且会严重影响到物中的比重增长很快，一般工程占工程总投资比例20—30%，对于一些业管理企业的社会声誉。下面笔者将分析物业设备设施管理的特点，高档建筑、智能建筑中的设备工程占工程总投资比例甚至达到了并具体介绍设备设施管理与维护的具体内容以及技术要点。40—50%。如此高成本的设备投资，会使设备维修更新成本增加。另二、物业设备设施管理的特点。外，使用效能更高、更舒适方便的新型设备的一次性投资较大，维修物业设备设施是是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础和更新这种设备的成本就更高。必要条件，它是构成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分。人们3.突发事故损失大对物业设备的功能需求不断提高，也对物业设备的管理提出更高的通常物业设备的故障发生有很强的突发性，而传统的设备管理要求。多数物业的物业设备设施管理除了具有系统化、多样化和综合模式又常以事后维修为主。而随着人们生活水平的提高，人们的日常性等特点外，一般还具有以下特点：生活和工作对物业设备的依赖也在增加，尤其是智能化、网络化较高1.维修管理综合技术性强的建筑或小区，一旦发生突发性故障，将会给业主的工作和生活带来随着技术全面进步，越来越多的高科技设备设施被应用到物业巨大的影响。建筑中，门类繁多，涉及专业面广。物业设施设备包括给排水系统、消三、物业设备设施管理的主要内容据实际情况选择接地系统。以下着重谈谈住宅配电系统中的保护接地。（3）应用手动响鸣火警警报系统，如可能，可加装火灾自动报警在中性点不接地的低压供电系统中，电气设备必须保护接地，接系统；地电阻R≤4Ω。在中性点直接接地的低压供电系统中既可采用保护（4）开关和导线应选用符合防火规范的开关和阻燃型的电线电缆。接地，也可采用保护接中性线。为确保接中性线保护系统的安全可7、智能化发展靠，必须将中性线干线或支线的终端再次接地，这称为重复接地。重在科学技术日新月异的今天，随着微机自动检测及控制技术、计复接地有以下作用：增大流过线路保护装置的电流使其加速动作，从算机网络技术、通讯技术的发展，楼宇智能化的实现已成为可能。未而减轻或避免事故的发生；设置重复接地后可降低漏电设备的对地来的住宅楼应有一个由检测单元、执行单元、数据采集单元、控制单电压，减少触电的危险程度。为确保接中性线保护的安全可靠，按规元和微机组成的智能监控系统，由该系统对楼宇内的设备运行、电气定必须做到以下几点：①重复接地的接地电阻必须小于10Ω；②保故障、火灾、盗情等进行集中监控。再设置综合布线系统，将一定区域护接中性线的其电导不得小于线路中相线电导的一半；③在任何情内的楼宇按星型拓朴结构建成小区局域网，进而所有局域网连接，同况下，同一供电系统中不可一部分电气设备采用“保护接地”，另一部时与公安、消防、电讯、广播住宅管理等部门连网从而建成城市住宅份采用“保护接中性线”；④用于接中性线保护的中性线不能安装带管理信息网络，实现住宅的全天候、全方位监控和管理。熔