第08讲房地产经营管理(2012新版).docVIP

第三节 房地产经营?管理 一、房地产开发?项目转让（掌握） (一)转让条件 1．以出让方式?取得的土地?使用权 《城市房地产?管理法》第三十九条?规定了以出?让方式取得?的土地使用?权，转让房地产?开发项目时?必须具备的?条件。 (1)按照出让合?同约定已经?支付全部土?地使用权出?让金，并取得土地?使用权证书?，这是出让合?同成立的必?要条件，也只有出让?合同成立，才允许转让?； (2)按照出让合?同约定进行?投资开发，完成一定开?发规模后才?允许转让，这里又分为?两种情形：一是属于房?屋建设的，开发单位除?土地使用权?出让金外，实际投入房?屋建设工程?的资金额应?占全部开发?投资总额的?25％以上；二是属于成?片开发土地?的，应形成工业?或其他建设?的用地条件?，方可转让。 例题1：按照出让合?同约定已支?付全部土地?使用权出让?金，取得土地使?用权证书的?房地产开发?项目即可转?让。( ) （2011年?房地产估价?师制度试题?） 答案：× 解析：以出让方式?取得的土地?使用权，转让房地产?开发项目时?必须具备的?条件：一是按照出?让合同约定?已支付全部?土地使用权?出让金，并取得土地?使用权证书?，这是出让合?同成立的必?要条件；二是按照出?让合同约定?进行投资开?发，完成一定开?发规模后才?允许转让。 例题2：以出让方式?取得土地使?用权，在交付全部?土地使用权?出让金，并取得土地?使用权证后?，房地产开发?项目即可转?让。 ( )。（2010年?房地产估价?师制度试题?） 答案：× 解析：以出让方式?取得的土地?使用权，转让房地产?开发项目时?必须具备的?条件：(1)按照出让合?同约定已经?支付全部土?地使用权出?让金，并取得土地?使用权证书?，这是出让合?同成立的必?要条件，也只有出让?合同成立，才允许转让?；(2)按照出让合?同约定进行?投资开发，完成一定开?发规模后才?允许转让。 例题3：2007年?6月，甲房地产开?发企业(以下称甲企?业)通过出让方?式获得一宗?居住用途的?国有建设用?地的使用权?，2009年?3月开工建?设。2010年?4月，甲企业将该?项目转让给?乙房地产开?发企业(以下称乙企?业)。2011年?6月该居住?区建成，由丙物业服?务企业(以下称丙企?业)实施物业管?理。(2011年?房地产经纪?人制度试题?) 1．因未按照土?地出让合同?约定的期限?开工建设，甲企业应缴?纳相当于土?地使用权出?让金 ( )的土地闲置?费。 A．10％ B．15％ C．20％ D．30％ 答案：C 解析：在城市规划?区范围内，以出让等有?偿使用方式?取得土地使?用权进行房?地产开发的?闲置土地，超过出让合?同约定的动?工开发日期?满1年未动?工开发的，可以征收相?当于土地使?用权出让金?20％以下的土地?闲置费。 2．甲企业转让?该项目给乙?企业应符合?的条件为( )。 A．已经支付全?部土地使用?权出让金 B．取得土地使?用权证书 C．征得城市规?划部门同意? D．投入房屋建?设工程的资?金额占全部?开发投资总?额的25％以上 答案：ABD 解析：以出让方式?取得的土地?使用权，转让房地产?开发项目时?的条件。一是属于房?屋建设的，开发单位除?土地使用权?出让金外，实际投入房?屋建设工程?的资金额应?占全部开发?投资总额的?25％以上；二是属于成?片开发土地?的，应形成工业?或其他建设?的用地条件?，方可转让。 例题4：根据《城市房地产?管理法》，以出让方式?取得土地使?用权属于房?屋建设工程?的，按照土地使?用权出让合?同约定进行?投资开发，其完成的开?发投资达不?到项目开发?投资总额的?( )以上的，不得转让。(2010年?房地产经纪?人制度试题?) A．15％ B．20％ C．25％ D．30％ 答案：C 解析：以出让方式?取得的土地?使用权，转让房地产?开发项目时?的条件。要按照出让?合同约定进?行投资开发?，完成一定开?发规模后才?允许转让。这里又分为?两种情形，一是属于房?屋建设的，开发单位除?土地使用权?出让金外，实际投入房?屋建设工程?的资金额应?占全部开发?投资总额的?25％以上；二是属于成?片开发土地?的，应形成工业?或其他建设?的用地条件?，方可转让。 例题5：下列房地产?项目中，不得转让的?有( )。(2009年?房地产经纪?人制度试题?) A．已完成开发?投资总额3?5％的高档公寓?项目 B．已支付全部?土地出让金?并取得建设?用地使用权?证书的成片?开发工业用?地 C．已支付全部?土地出让金?，尚未取得建?设用地使用?权证书的成?片开发建设?用地 D．未竣工已预?售的商品房? E．少数共有人?