《苏州观风商场策划案.》.docVIP

壹、观前概述1、地理位置苏州是一座拥有2500多年历史的著名历史文化名城和世界遗产保护所在地，它处于中国两大经济带“东部沿海经济带和长江经济带”的交汇处，是久负盛名的“鱼米之乡、园林之城、文萃之帮和丝绸之府”。观前地区地处苏州古城中心位置，总占地面积52.4公顷，东起临顿路，南至干将路，北依旧学前、因果巷，西达人民路，是苏州商贸和文化的中心。2、商业中心成因一千七百多年前，观前地区建起了真庆道观，由于道观的兴盛而带来了大量人群，街市逐渐兴盛起来，并带来了商机，在道观内外，逐渐形成了商业市面。清末苏州遭受战乱，尤其是阊门一带繁华商市毁于兵乱，人们都到市中心谋求发展，这才促成了观前的兴起。同时由于观前街道的改造，平门开通架桥连接苏州火车站，苏嘉铁路是清末当时中国为数不多的铁路之一，更使观前迅速地繁荣起来，城内大部分富户也都散居在临顿路附近的街巷中，购买力强，于是观东商市首先兴起。逐渐观前南市开始取代阊门、南浩街繁荣起来，并初步形成具有一定规模、行业较齐全的商业街。观前街是当年苏州最有气派的街道，也是沪宁线上最有特色的一条街道。3、今日概况在近百年的历史变化和大苏州概念下，观前地区成为了市中心的中心，商贸中的核心地区。1982年6月，观前被正式定为步行街； 1999年市政府启动了观前地区改造工程。从启动至今，苏州人跨世纪进行的观前地区整治更新这一浩大工程，业已走过一二期和三期共三个阶段，累计完成工程投入8亿余元。苏州市民自豪地把观前工程评选为建国50年来“心目中的20件大事”之一，并列为近16年来“十大民心工程”排行榜的榜首。一个集商业、旅游、文化、宗教为一体的步行商业街已呈现在世人的面前，这就是苏州格调高雅的城市中心。待到华灯初上，观前街所有建筑上安装的轮廓灯将把新老店铺勾勒得秀美挺拔，如出水芙蓉，楚楚动人。在反射灯、霓虹灯、街灯的映照下，观前街越发显得亮丽繁华、绚丽多姿。4、观前客流量数据显示，观前地区的日平均人流量已由整治前的8万多人次增加到12万人次左右，节假高峰甚至超过了35万多人次，人流结构中市民与游客的比例则由改造前的17：3改写为2：1。通过问卷调查，人流量中本市人口约占40%，外地人口约占60%；购物约占35%，旅游与休闲的约占65%；青年约占70%，中老年人约占30%；外宾约占总人数的0.2%。“游苏州不逛观前乃憾事”已成众多外地来苏游客的共识。而区内各大商场的销售额也翻起“跟斗”，平均增长25%左右，一些“老字号”的增幅更是高达50%至70%。5、规划方针苏州市政府按恢复特色、突出品牌、整体定位、功能互补的原则，对观前街商业布局作了较为严格的规定。观前街明确为名品、名店一条街，原则上不安排餐饮行业进入。宫巷碧凤坊和太监弄组成餐饮一条街。第七通道主营旅游工艺品，兰花街为妇女用品街。在主街道观前街上，各店铺外墙立面、材质、颜色、灯类，都作了整体规划，要求给人以清淡素雅的感觉。规划整治老字号店招为黑底金字，配以射灯映照，其余店招则用霓虹灯勾勒。商家的广告灯箱、橱窗也在重新包装设计后统一使用各种灯光。规划整治后，观东形成了以小开间为主的店面，具有苏州传统清秀典雅的风格；中段以玄妙观为中心，恢复传统的道教文化色彩；观西以现代建筑为主，但又带有传统风格。道路改一般街道的拱形为更适合步行的平面道路。东西入口广场及玄妙观正山门广场以?40×60厘米的花岗石铺成，其余路面以各式广场砖为主，并设置导盲道和残疾人道，由此营造出观前浓厚的传统风貌及现代气息。 6、观前一期改造工程概况一期工程在继承和发扬传统文化的同时，让观前地区在更高水准，更高起点上带着现代商业意识创造着现代的观前文明，并以海纳川百的宏伟气势迎接着八方商客和中外游客。1999年1月6日，观前整治更新首期工程开始，主要任务是整治观前街街景街貌，整治玄妙观周边和小公园地区环境。一期工程已于1999年9月25日顺利竣工。2000年3月，中宣部等六部门首批确定为江苏省唯一的全国“百城万店无假货”活动的示范街。观前街、玄妙观和小公园休闲广场以其优美舒适的购物、旅游环境，浓郁的地方特色和渐趋完善的基础设施迎接着中外游客。7、观前二期改造工程概况观前地区二期工程于2000年3月3日开始启动，历时近十个月。二期工程主要涉及的范围有：宫巷、碧凤坊、洙泗巷以东（沿街）和蔡汇河头以南颜家巷以北等区域。二期工程规划总用地面积约14.52公顷；规划新建总面积约65350平方米。其中新增广场绿地面积约4600平方米，机动车停车场面积约5900平方米，非机动车停车场面积约4200平方米。二期工程建设将以完善观前地区的道路交通网络和优化宫巷、