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“百盛大厦”项目市场调研报告 第一章 中国房地产市场情况 2004年上半年，由于国家针对房地产市场爆炸性的增长相应出台了一些必要的紧缩政策，致使我国房地产市场发展较往年有所回落，开始趋于稳定、稳健的增长。 一、国家相关政策、举动 1、监察部和国土资源部日前发出在 2004 年 8 月 31 日 前今年各地必须将经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的历史遗留问题处理完毕；国务院下发通知，将房地产开发固定资产投资项目（不包含经济适用房）资本金比例从 20 ％提高到 35 ％以上；银监会加强了对房产信托的监管力度；近日中央 5 家大型房地产企业受命整合国有房地产行业；针对货币供应量增长偏快、信贷增幅偏大、固定资产投资增长过快的情况，央行今年已经出台并实行了再贷款浮息制度、实行差别存款准备金率制度和提高存款准备金率制度三项政策以调整控制过热行业包括房地产行业的投资增长，控制通胀。众多政策动态表明国家近期在宏观调控上对房地产行业采取了进行适度打压和紧缩态度。2004 年 6 月，全国共完成 商品房 施工面积 165499.36 万㎡，同比增长 23% ，其中住宅 93414.62 万㎡，同比增长 20.2% 竣工面积 20888.49 万㎡，同比增长 14.4% ，其中住宅 12905.5 万㎡，同比增长 7.8% 。其中房地产业投资额为 5413.58 亿元，同比增长 28% ，在各行业中占全社会固定资产总投资额的 24.8% ，各项同比增幅普遍有所回落。 今年上半年，全国的商品房销售价格比去年同期上涨 9.1% ，土地交易价格上涨 9.5% ，房屋租赁价格上涨 0.8% ； 2004 年二季度以来中国房地产市场继续升温，价格大幅上涨，与一季度相比，商品房销售价格上涨 2.3% ，土地交易价格上涨 4.1% 。从统计数据可以看出，投资开始从高位持续回落，但是投资增幅仍较大，投资结构不够合理、商品房价格继续走高的现象仍然存在。房价继续稳步上升，市场需求实现比例有所降低，这是 2004 年上半年南京市房地产市场的基本表现。根据南京市统计局发布数据上半年南京城市居民人均可支配收入达 5839.32 元，同比增长 13.7 ％，增幅比去年同期高出 5.5 个百分点；今年 1-5 月南京市全社会固定资产投资总额达 357.84 亿元， 比去年同期增长 30.5% ，房地产开发投资额达 80.32 亿元， 比去年同期增长 26.7% ，占全社会固定资产投资总额 22.45% 增幅有所回落。由于拆迁量有限，刚性购房需求减少，消费者普遍认为目前房价过高而推迟购房时间，持币观望群体绝对总量有所增加。在存量房交易方面，受贷款政策的影响，成交量波动较大， 5 月成交量降低， 6 月有所恢复。土地一级市场方面， 4 月底国务院办公厅决定农用地转非农建设用地的审批暂停半年，南京在半年内停止征用农用地。由于南京市国有储备土地充足，因此短期内不会影响土地的供给，相反，南京市短期内提高了国有土地的供给量，但土地价格仍然继续稳步上升。众多事实也表明，南京市房地产市场，已进入全面竞争时代。市场表现为供需平衡被打破，已出现局部的供过于求的状况，供需依旧存在着比较严重的结构性矛盾，价格涨幅回落、某些层次的商品房交易量有所降低、消费者购买心理更加成熟。尽管受中央宏观经济调控政策影响，城中各家楼盘继续保持较好的销售形势南京秋季房地产交易会一共达成成交意向1229套，实际成交238套，成交总面积近26万㎡，成交总金额12949.8万元南京市中心城区之一，江苏省党政军首脑机关所在地。她东接新街口，西越秦淮河，直抵长江之滨，南面是汉中路和汉中门，北面是挹江门和中央门。全区总面积25.24平方公里，总人口47万人。鼓楼区辖区内有南京大学、河海大学等大专院校23所；江苏省社会科学院、南京水利科学研究所等省、市科研单位58家；大型企业33家，外国驻华商社、办事机28家；省人民医院、鼓楼医院等综合、专科医院10所；金陵饭店、南京饭店等四、五星级宾馆10余家；省厅级机关98个。鼓楼区近年来已逐步形成科教与商贸并举；房地产业，旅游服务和信息咨询三足鼎立的良好态势。㎡㎡㎡㎡1/4以上人口具有大专以上文化程度㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡1-7月份南京市商品住宅销售均价为4069元/㎡，房价累计上涨5.81%，月上涨不足1%，房价的涨幅明显趋缓，个别项目的均价出现了小幅回落。㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡元/㎡元/㎡元/㎡元/㎡元/㎡元/㎡元/㎡ 从购房者的学力看，中高等学历的消费者占到绝大多数，初中及本科以上的消费者的购房欲望不是很强烈。 从购房者的家庭结构看，主要以三口及三口以上家庭的消费者居多，单身消费者购房的可能性较小。 从购房家庭年收入情况看，年收入在1万——5万之间的家庭购房欲望强烈，占购房人群的半数以上。而年收入在