预售对房地产开发投资影响——基于中国房地产市场考察.docxVIP

本文运用省级面板数据实证考察了房地产预售与房地产投资之间的关系。在控制了其他可能影响房地产投资的因素以后，实证结果显示房地产预售与我国房地产总投资水平之间存在着显著的正相关关系，间接证明房地产预售指标反映的开发商过度自信情绪是影响房地产投资的一个重要因素。 20 世纪90 年代末以来，中国房地产业取得了快速发展，房地产投资的增长尤为引人注目，并呈现出两个鲜明的特征: 一是房地产投资总量增长较大。截止2010 年底，中国房地产投资总额为48259. 4 亿元，与1998 年的3614. 22 亿元相比增加了13. 35 倍。二是房地产投资增长速度过快。自1998 年以来，房地产开发投资额以年均23. 8%的速度增长，尤其是在2003 年和2007 年，房地产开发投资的增速更是达到了30%以上，同时，房地产投资快速增长潮从东部地区逐渐向全国各地延伸。 从实践来看，房地产开发投资的迅猛增长对宏观经济的发展起到了十分积极的作用。根据高波等( 2009) ［1］的研究，房地产开发投资对GDP 增长的贡献率从2000 年的9. 23% 上升到2007 年的15. 6%，年均贡献为12. 89%。统计数据也显示，房地产开发投资占GDP 的比重呈稳步上升趋势，从1998 年的4. 28%上升到2008 年的10. 17%。但另一方面，房地产开发投资的高速增长也不可避免地引发了国内投资快速增长、能源紧张、电力短缺、银行信贷风险增加等一系列的矛盾与问题［2］。为此，中央政府频繁出台一系列调控政策以抑制房地产投资的快速增长，而对房地产开发投资过热原因的探讨也成了国内理论界与实务界关注的热点。 目前，国内学者对我国房地产投资过热的解释观点集中于投机因素［3］［4］、资金注入的推动力［5］、开发商追求利润的驱动力［6］等方面。这些观点试图从不同角度说明我国房地产投资过热的原因，具有较高的理论意义和现实意义，但是这些研究往往忽略了中国房地产市场运行的制度背景，尤其是在中国房地产市场处于预售制度这样一个运行环境下，鲜有关于预售制度对房地产开发投资影响的实证考察。因此，本文拟对此有所突破。 一、理论分析 商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先售给承购人，由承购人预先支付定金或者房款的行为。根据Wang 等( 2000) ［7］的研究，预售作为开发商采集信息的工具，开发商根据前期的预期信号( 好或差) ，经过预售的试验，如果证实，则放大原来的信号，造成过量或过少的开发。 假定市场上有1 个开发商和n 个消费者，每个消费者对房地产保留价格P 的看法相同，当市场价格小于或等于保留价格时将会购买房地产; 开发商是风险中性的，如果单位建造成本为C，那么假设P ＞ C。同时，假定市场上有两种信息，即面向市场所有参与者公开的信息和仅有开发商私人持有的信息。将开发商的供应决策分为三个阶段: 开始供应阶段、预售阶段和最终供应阶段。 ( 1) 开始供应阶段 假定市场有两种需求状态: dH和dL( dH ＞ dL) ，相应的概率为p 和1 － p，那么，参数n，P，dH，dL以及p 都是公开信息。同时，假设开发商还可能获得含有两种互斥信号的私人信息: 即预计未来需求为dH的正信号( G) 或预计未来需求为dL的负信号( B) ，正信号与负信号不准确的概率分别为α 和β，指定α = p ( B dH) ＜ 12和β = p ( G dH) ＜ 12。在此基础上，开发商将形成市场最终阶段需求量的初步判断，从而确定预售阶段的供应量。由于这一阶段开发商的估计是理性的，不会赋予自有信息过多的权重，因此，开发商的最优供应量为珋y∈ ［dL，dH］。 ( 二) 预售阶段 开发商在做出市场最终供应量的决策之前将会发起一个预售活动。假定在预售阶段可能出现两种结果: SH和SL( SH ＞ SL) 。当预售量高于SH，表明这一时期的需求量要好于dH。类似地，如果预售量低于SL，表明这一时期的需求量要小于dL。当较高的预售量SH验证了正的自有信号( G) 或较低的预售量SL验证了负的自有信号( B) 时，开发商将会放大前期的预期信号，从而影响最终供应量。 ( 三) 最终供应阶段 开发商通过预售阶段获得的信息将会改变其对市场需求的估计。也就是说，如果开发商的自有信息在预售阶段被证实，那么开发商在估计总需求和决定最终供应量时将会赋予自有信息更多的权重。 设p ( dH G) 和p ( dL B) 分别为基于正信号和负信号的需求水平修正概率。如果开发商是理性的，没有对自有信息的信号产生过度自信，根据贝叶斯法则，需求水平修正概率记为: 因此，我们可以得到如下结论: 当开发商经过预售阶段验证信号G 或B 正确时，则会过度偏爱自有信息，从而变得过度自信，进而作出过度的反应，