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对中国当前房地产价格反思与预测 　　摘 要：房地产业是国民经济的基础性、先导性产业，房地产的价格的形成受多种因素的影响或制约，这些因素通过影响房地产市场的供求来影响房地产的价格。该文简单分析了影响房地产价格的主要因素，针对当前国内房地产市场的现状，对未来几年房价的走势进行了简单的预测。 　　关键词：房地产；价格；影响因素；预测 　　 　　一、影响房地产价格的因素分析 　　房地产价格，按照西方经济学的效用价格理论，是指由房地产的效用、房地产的相对稀缺性及对其有效需求三者共同作用而产生的对房地产经济价值的货币表示，不同房地产的价格差异和同一房地产的价格波动归根结底是这三者的变化引起的。关于商品价格决定的理论主要有四种：价值决定论、供求决定论、效用决定论和收益决定论。 　　影响房地产价格的因素很多，主要可以分为以下几类：经济因素、行政因素、社会因素、人口因素。 　　（一）经济因素 　　房地产是一种特殊的商品，具有投资与消费的双重属性，其价格的高低与经济因素有非常大的关系。经济因素主要有经济发展水平、投资状况、物价水平、居民收入以及财政收支与金融状况等。第一，经济学理论认为，经济发展状况良好，消费和投资水平高涨，必然存在通货膨胀，物价上升，房价也不例外。第二，投资的增加必然引起商品房供给的增加，在理论上将会给房价一个向下的拉力。但是，房地产投资水平对房价的影响比较复杂，并非简单的正向或者逆向的关系，而是相互影响的。 　　（二）行政因素 　　影响房价的行政因素主要有土地制度、住房制度、城市规划、税收制度等。第一，土地制度的影响是最大的、最根本的。第二，科学合理的土地制度和住房制度，可以使价格趋于合理，进而促进房地产资源的优化配置。土地招标、拍卖和挂牌政策的实施显化了土地的实际价格，增加了市场的透明度，促进了土地资源的优化配置。房地产制度对房地产价格的影响也是最大的，特别是在我国正在进行经济、政治体制改革的国情下。 　　（三）社会因素 　　社会因素主要包括政治安定状况、社会治安状况和城市化???展水平等。第一，如果政局稳定，社会安宁，有利于增强投资者购买房地产的信心，这是保持房地产价格稳定的积极因素，还有可能促使房地产价格上升。相反，政治不稳定，社会动荡频繁，必然造成房地产价格低落。第二，如果房地产所在地区经常发生各类犯罪案件，则意味着人民生命财产缺乏保障，由此会导致当地房地产价格低落。 　　（四）人口因素 　　房地产的需求主体是人，人的数量、素质、构成等状况对房地产价格有很大影响。第一，无论是对国家，地区或是城市，房地产价格与人口数量的关系都非常密切。特别是在城市，随着外来人口、流动人口的增加，对房地产的需求必然增加，从而引起房地产价格上涨。人口数量还可以具体分为日间人口和夜间人口，以及常驻人口、暂住人口和流动人口等的数量，来分析它们对不同类型的房地产价格的影响。一般来说，人口数量与房地产价格呈正相关关系，人口增加，对房地产的需求增加，房地产的价格上升，相反则下降。第二，人们的文化教育水平、生活质量和文明程度，可以引起房地产价格高低的变化。 　　二、当前房地产价格的状态 　　2005年后，中国房地产价格上涨过快，逐渐进入泡沫化。尽管期间种种高论频出，以论证飞速上涨的房价是多么合理，据统计，欧美一些国家如英国的工薪阶层，平均一个月的工资就可以买一平方米的住房，而以我国目前的薪金水平与房地产价格来看，居民中能以月工资购买起一平米住房的恐怕并不是普遍现象，金领阶层的年轻人都哭穷买不起房，农村转移过来的人口又怎能买得起？ 　　三、对我国房地产价格未来几年走势的预测 　　（一）短期来看房地产需求量不会下降 　　从房地产作为生活必需品来看，这部分的需求是缺乏弹性的，不会因为价格的变化而大幅度的升降，就投资或投机性需求而言，在目前的宏观政策调控下，会帮助分流一部分投资于房产的资金。但是，我国的利率及汇率政策不会在短期发生大的转变，而投资渠道还是比较单一的，所以，如果没有更好更多的投资渠道供投资者选择，这部分资金还是会重新回到房地产业来。 　　（二）供给情况不会有太大的变化 　　从供需双方来看，我国城市化进程正处于较快发展阶段，大批农村人口已经进入城市，城市化历程还要经历很长一段时间，随着国家户口制度的改革、相关制度的配套以及农村经济的发展，仍将有大批农村人口涌进城市购房居住，旺盛的需求在一个时期内将继续推动城市房地产业的发展。房地产业供不应求的矛盾在近几年内会持续存在，房价在短时间内还会呈现出小幅上涨的形式。 　　（三）土地的稀缺性促进房地产价格的刚性发展 　　土地保护政策是国策，土地的不可再生性以及我国人均耕地少的现状决定土地不可能敞开供应，仍将会长期偏紧。另外随着经济发展、建筑材料价格的上涨以及建筑