沈阳房地产蓝皮书9市场回顾与展望.pdf

2009 沈阳房地产市场形势报告 【搜房快讯:2010 年沈阳市房地产开发协会年会举行】 2009年，在市政府房地产《25条新政》的强力推动下，沈阳房地产市场低开高 走，逐月升温，形势一个季度好于一个季度。从年初的等待观望到年底的销售火 爆，市场在逆境中实现了新的飞跃，多项指标达到历史最好水平。2009年是沈 阳房地产市场高速发展的一年。 一、2009年房地产市场运行特点 1.土地交易转好 2009年，沈阳土地市场三大特点：第一，2009年下半年土地市场明显转好。沈 阳市随着商品房供销市场的回暖和快速升温，土地市场迅速跟进，出现了土地供 求空前火爆形势；第二，土地出让价格稳中有升。土地出让价格虽然有一定的涨 幅，但与全国其他同等规模城市比较，我市地价处于中等水平；第三，土地出让 加速城市化进程。由于中心城区土地资源紧缺，房地产的开发热点仍延续2008 年的特点，向城市周边地区转移，郊区城市化正以迅猛的速度快速发展。 2.开发投资市场运行平稳 2009年，全市累计完成开发投资1188.7亿元，同比增长17.6%；商品房施工面 积达到6847.9万平方米，同比增长19.2%，开发投资和施工面积均再创历史最 高纪录。反映出我市房地产开发市场运行态势良好，增幅适中，与房地产市场需 求和其他产业的发展保持平衡状态。 3.商品住房销售增幅较大 尽管受国际金融风暴和全国房地产市场低迷的影响，我市1～2月份商品房销售 一度严重走低；但在市政府“25条新政”的推动下，经过市委市政府多方支持 和引导，3月份以后商品住宅销售市场节节攀升，全年沈阳市商品住宅合同备案 面积和备案金额同比分别增长13.76%和29.96%。由此带动全市商品房销售面积 1396.15万平方米和销售金额584.73亿元，同比分别增长5.76%和17.31%。（统 计局数据，全年商品房销售面积1532.93万平方米，销售金额684.36亿元，同 比分别增长4.6%和13.2%）形势之好，远远超出年初时专家的预料。 4.住房消费结构发生重大变化 从年初开始，我市商品住宅实际销售套均面积不断增加，由2008年的套均88.27 平方米增加到2009年全年的套均91.67平方米，增加了3.4平方米。90平方米 以上商品住宅入市套数和面积比重分别为43.26%和59.24%。90～120平方米区 段共销售494.93万平方米，占全部销售量的40.47%。说明我市居民住房消费结 构中，改善型需求已经与刚性需求一样，成为主导性需求。 5.存量房转让大幅增长 2009年，存量房一改多年萎缩状态，放量增长。存量房转让面积731.76万平方 米，同比增长37.66%；存量住宅转让面积641.05万平方米，同比增长68.57%。 存量房形势之所以如此之好，由于“25条新政”暂缓征收二手住宅转让所涉及 的6项税费，降低了交易成本，政策效应凸现，受到压抑的二手房得以较充分释 放，全年存量房市场持续放量，价格稳中有升。尤其是年终岁末，为了争赶政策 末班车，存量住房市场在销售淡季一反常态，呈现“井喷”态势。 6.个人住房消费贷款大幅增加 2009年，全年个人住房消费贷款面积和贷款金额同比分别增长121.1%和127.1%， 分别高于去年同期125.2和163.1个百分点。这说明金融机构对沈阳商品住宅的 销售支持力度较大。其中，存量房抵押贷款增长幅度更为明显，今年下半年以来 存量房市场呈现“井喷”态势，2009年利用个贷购买存量房的户数和贷款金额 分别是2008年全年的4.26倍和14.8倍。 7.外地和境外人购房热情不减 2009年，外地人购房占全市房屋销售总量的33.31%。其中：省内其它城市来沈 购房占全市购房总量的19.12%；外省市人购房占全市购房总量的14.03%；境外 人士购房面积占全市购房总面积的0.16%。外地人购房仍保持平稳的发展势头。 8.商品房空置量持续下降 自2009年4月份以来，我市商品房空置量持续下降。2009年，我市空置商品房 （空置一年以上）同比下降7.2%，商品房的空置率为10.67%，按专家的意见， 空置率12%是警戒线，我市空置率在合理区间。 9.公积金归集、贷款大幅增长 2009年，我市住房公积金累计归集金额同比增长32.30%；累计住房公积金放贷 金额同比增长96.49%。同期外市居民利用我市公积金贷款671户，我市居民利 用外市公积金贷款108户。 10.工业地产快速发展 2009年，工业地产累计完成投资197.77亿元；施工面积624.73万平方米，其 中钢结构厂房319.01万平方米；新开