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湖北飞扬房地产开发有限公司 飞扬地标城项目产品建议报告 WUHAN ZHONGBANG REAL ESTATE CONSULTANT CO.,LTD. All Rights Reserved 宏观市场把脉 WUHAN ZHONGBANG REAL ESTATE CONSULTANT CO.,LTD. All Rights Reserved 市场研究——大势预判 上半年国家调控政策 WUHAN ZHONGBANG REAL ESTATE CONSULTANT CO.,LTD. All Rights Reserved 市场研究——大势预判 从信贷税收土地行政，全方位调控 WUHAN ZHONGBANG REAL ESTATE CONSULTANT CO.,LTD. All Rights Reserved 市场研究——大势预判 政策的稳定性导致观望气氛减弱，积压的刚性需求开始释放，由此造成了楼市的反弹 推盘量加大、促销成主流。 楼市突然反弹只是暂时性现象，与各地方出台的楼市政策有关。 三 种 看 法 调控4个月以来 购房者并未看到明显的价格下调,期待中的降价没有出现。 自8月以来 在进入每年的“金九银十”之际,种种迹象显示,全国楼市呈现越来越明显的量价齐涨的态势。 WUHAN ZHONGBANG REAL ESTATE CONSULTANT CO.,LTD. All Rights Reserved 中邦研究发现， 新政改变了大部分开发商的市场预期，但基于国情、中国的经济制度及结构、中国房地产市场的特殊性等，开发商们并没有产生恐慌，在项目运营、公司运营等方面积极调整。 从大势的研判中我们可发现： 政策的内容逐步从原则性的、指导性的向执行性的、操作性强的方面推进。 未来一段时间，出台更多政策的可能性很小了。 市场开始进入政策的消化期和深度博弈期。 WUHAN ZHONGBANG REAL ESTATE CONSULTANT CO.,LTD. All Rights Reserved GDP增速与房地产发展关系 通过GDP的增速水平，对荆门房地产市场做出的界定如下： 荆门市房地产业已 进入高速发展阶段 市场研究——荆门市宏观经济研究 WUHAN ZHONGBANG REAL ESTATE CONSULTANT CO.,LTD. All Rights Reserved 通过GDP的发展水平，可以对荆门房地产市场做如下界定： 荆门房地产处于启动阶段 需求特征以基本需求为主 行业表现为超速发展 人均GDP与房地产发展关系 单位：美元 市场研究——荆门市宏观经济研究 发展阶段 启动阶段 快速发展阶段 平稳发展阶段 减缓发展阶段 人均GDP（美元） 800～3000 3000～4000 4000～8000 8000以上 需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求为主 改善需求为主 发展特征 超速发展 单纯数量型 快速发展 以数量为主，数量与质量并重 平稳发展，以质量为主，数量与质量并重 缓慢发展 综合发展型 Chart4 Chart4 近五年荆门人均gdp Sheet1 2004年 293 11.5 1221 2005年 310 11.1 1292 2006年 349 11.3 1662 2007年 420 12.8 2000 2008年 520 14 2476 Sheet1 近五年荆门人均gdp Sheet2 Sheet3 WUHAN ZHONGBANG REAL ESTATE CONSULTANT CO.,LTD. All Rights Reserved 恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准 农村居民家庭恩格尔系数为44.6% 城市居民家庭恩格尔系数为37.8% 荆门城市居民生活处于富裕水平，农村居民生活处于小康水平 市场研究——荆门市宏观经济研究 通过对荆门城镇居民收入水平的研究，我们知道： 荆门市城区居民的户均购房支付力为16.8万元。 消费 类型 恩格尔 系数 住房消费占总消费性支出的比重（%） 恩格尔系数 住房消费占总消费支出的比重（%） 温饱型 0.5—0.59 9.4 0.55—0.59 7.6 0.50—0.55 11.2 小康型 0.4—0.5 15.5 0.45—0.5 12.1 0.4—0.45 18.9 富裕型 0.2—0.39 20—30 WUHAN ZHONGBANG REAL ESTATE CONSULTANT CO.,LTD. All Rights Reserved 支柱产业：石油化工、机械电子、食品、建材等 主导产品：成品油、水泥、啤酒、化