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新时期我国房地产业面临主要挑战及其调控措施 　　内容提要：在日前公布的的政府工作报告中，国务院总理温家宝充分肯定了房地产业在我国国民经济中的重要作用，并且明确指出了今后我国房地产行业调控和发展的方向，从而使此轮房地产宏观调控真正进入了战略转型和理性发展的新时期。本文将从新时期房地产业发展面临的主要挑战、调控的相关举措和发展的相关动力三个方面进行研究和阐述，供相关人士参考。 　　关键词：房地产 调控 举措 　　中图分类号：F830文献标识码：B 文章编号：1006-1770(2007)08-037-04 　　 　　随着本轮国家针对房地产业过热发展进行宏观调控的深入发展，“十一五”期间房地产业在我国经济发展中是否仍然应该成为“支柱产业”，在理论界和决策界引起了越来越多和越来越激烈的争论。尽管如此，人们对我国房地产业的发展关系到国计民生与和谐社会，以及房地产业发展对国民经济发展的重要推动作用的观点并没有改变。在日前结束的十届全国人大第五次全体会议发表的政府工作报告中，国务院总理温家宝充分肯定了房地产业在我国国民经济中的重要作用，并且明确指出了今后我国房地产行业调控和发展的方向，从而使我国此轮房地产宏观调控真正进入了战略转型和理性发展的新时期。 　　 　　一、新时期房地产业发展面临的主要挑战 　　 　　我国住房制度的改革，促使房地产业市场化和规模化发展的步伐大大加快，伴随而来的是城市广大居民住房条件的充分改善和房价的不断上涨。据联合国教科文组织最新统计数据表明：2006年，我国房地产业占GDP的比重不到6%，而同期欧洲发达国家房地产业占GDP的比重平均达到10%，美国和日本的房地产业占GDP的比重更是接近了15%。不难看出，我国房地产发展还有很长的路要走，在房地产业发展的进程中也还有很多的困难要克服，针对房地产市场投资过热、房价过高和结构失衡等问题，要通过宏观调控来得以解决。 　　1、房地产开发投资热潮再现反弹之势 　　房地产宏观调控的重要措施是抑制我国过快的房地产开发投资。“国八条”和“国六条”的相续出台，对抑制和规范我国房地产开发投资增长曾经取得过明显效果，但进入2007年后，我国房地产投资却在国民经济又好又快发展的大背景下加速反弹，其未来走势令人担忧。根据国家统计局发表的2007年1至5月份的房地产投资统计快报数据表明：我国房地产业开发投资同比增加了29%。另外国家统计局今年一季度房地产分地区统计表明：我国东部、中部和西部地区房地产开发投资增速同比分别增长了24.3%、36.2%和29.3%。其中房地产投资同比增速最高和最快的为中部地区的河南省，与去年同期相比增幅高达59.1%，并且这种增长速度随着我国中部崛起各项政策的出台和落实还将进一步加快。安徽省房地产业发展也进入了快车道，其1至5月房地产开发投资同比增幅达52.4%，大大超过该省同期固定资产投资增长幅度和人均可支配收入的增长幅度。 　　 2、房价上涨出现了此起彼伏的轮动效应 　　在我国房地产开发投资加速反弹的同时，各省和各地区房价上涨出现了涨跌互现的轮动效应。“十五”中后期，当上海和江浙地区房价快速上涨的时候，北京和广东地区的房价基本没有大的波动，而进入“十一五”初期，当上海和江浙地区房价步入调整阶段的时候，北京和广东地区的房价却再次快速崛起。而当北京2008年奥运会即将举办使房价增长预期开始降温时，上海2010年世博会的举办又促使房价增长预期开始上涨。作为我国房地产调控重点城市的上海，今年1至5月，一、二手商品住宅交易均呈现出人气聚焦和市场升温的发展新格局，并且上海房地产市场一、二手房的价格涨幅今年以来已开始呈现逐月放大的上涨趋势。 　　导致我国房地产价格出现轮动效应的一个根本原因是公权力和开发商的联姻，造成了地方政府与开发商共同分享房地产财富的局面。据不完全统计：目前我国商品房开发成本只占房价40%，开发商能够得到30%的利润，剩余30%的利润确实全部被地方政府和相关部门层层消化和获取了。“十五”期间，我国房价上涨的地区主要集中在东部和东南沿海地区以及北京地区，如今却呈现出此起彼伏的上涨格局，调控的难度正在进一步加大。特别是我国中西部地区居民收入较低，倘若房价步入上涨轨道，将会引发沿海地区房价上涨带来的更为严重的民生问题，成为建立和谐社会的重大障碍和挑战。 　　 3、外资不断注入助推我国楼市继续上涨 　　我国经济又好又快的增长和人民币的稳步升值，使国际资本和国外热钱继续看好和继续投入我国的房地产市场。不可否认的一个事实是，尽管此轮宏观调控对于外商投资房地产提出了一条列的限制政策，但仍然无法阻挡外商和外资对中国房地产投资的兴趣。2008年的北京奥运会和2010年的上海世博会，使得这两个特大型国际大都市成为境外资金投资我国房地产的首选和重