迈皋桥综合体整体定位及发展建议.docVIP

谨呈：迈皋桥综合体整体定位及发展建议 目录 一、战略思考--------权益二、项目本体分析----区位（本）三、核心商圈分析----区位（外）四、项目定位五、商业定位六、背景分析七、项目发展建议----实物地段、地段、还是地段------李嘉诚 一、战略思考60000 6431∞∞项目目标成功关键因素市场地位确立定位法则核心商圈鉴定周围商圈格局借鉴法则典型项目 区域为老城区，整体形象环境需要提升，通过对中高端商业体的开项目目标发，可以提升区域土地价值。城市在等，政府在看，企业要发展。 领先型创新型品牌型名片型可持续发展的商业综合体城市贡献提高栖霞晓庄地区的城市魅力和品位契合南京市在迈燕新城规划中的商业服务地位建立栖霞区在中高端社区型购物中心的领导地位政府期望企业收获创造更多就业机会和税收成就市场典范引领时尚健康的生活消费方式在商业地产的可持续发展南京城北片区改造中新的商业模式创新培养优秀的商业经营人才通过项目开发提升区域乃至城市的价值产业多元化、提高企业实力形象 公寓市场有长期需求，写字楼销售潜力较大，酒店功能可由公成功关键因素寓承担，投入大、回报低，商业价值空间大，需潜心经营。 公寓：本项目基本赢利点，市场需求长期、稳定，资金回收可控性强销售型物业处理办公：区域销售市场潜力较大，发展看好,为商业物业培育提供资金支持、弹性发展现金流的稳健充裕商业：未来迈燕新城商业核心位置，价值空间大，但需潜心经营，适合长期持有持有型物业处理酒店：资金投入大，回报低，区域高星级酒店市场不成熟，不建议介入◆产权经营权把握◆主力商户先行，品牌创新◆档次业态定位商业能活是第一目标市场地位的确立◆租赁政策制定◆项目新鲜度的维持公寓：布局隔离、会所先行，软硬件设施优质，部分精装修租赁，吸引高端商务人群价值的最大挖掘办公：大堂打造、总部先行，吸引公司企业、投资者关注 商业体的成功离不开业主、顾问及运营管理方的共同努市场地位确立力，而商业定位在开发过程中最为重要与困难。 商业能活产权与经营权商业定位主力商户品牌商户项目新鲜度前期战略定位早期招商准备中期营运管理交叉进行项目认知品牌管理经营权不能分散目标商户确定市场调查商家经营了解竞争分析租售政策制定适度租金让度业态发展分析消费群动态开发战略掌控消费群体把握招商政策制定VIP客户调查主力商户支撑资金人员筹备项目定位租赁协议把控商家调整投资分析业主顾问运营管理 商业综合体一般包含三种以上功能，每种功能又有多种建筑形式，又需结合市场供需及收益回报要求，造成整体定位的复杂化，因此定位法则 在定位时需要进行梳理,需要对市场进行潜力挖掘，适当提高目标定 位，以打造标杆项目。 商业综合体商铺公寓办公购物中心专业市场商业街区写字楼LOFT楼创意园区服务式公寓酒店式公寓度假公寓目标原则定位思路定位目的定位目标细分原则结构化、清晰化相对独立最高化最优化原则价值化、优质化挖掘潜力符合商业地产规律专业化、市场化客观实际适当提高定位原则 目标化、统一化错位发展 主要竞争项目典型代表项目核心商圈鉴定1 晓庄国际广场7 城市绿洲花园2 好又多广场8 南京山泉产业园3 金盛百货迈皋桥广场9 百通国际公寓受地理条件及人们消费行为的限制，本项目核4 苏宁名都汇10 高力家具港心商圈东西长约7.2公里，南北长约6公里，主5 华电科技园11 高力汽配城 6 南昌大厦12 红太阳家具广场要包含迈皋桥街道、燕子矶街道。 核心商圈区域图核心区域项目分布图项目核心商圈范围：确定原则：根据项目的实物情况以及周边地理交通条件等因素，确定本项目能产生最主要影响的区域范围，以确定主要竞争对手、典型借鉴项目及未来商业消费客户群分布。 区域边界：北至长江、南至沪宁铁路、东至宁洛高速、西至中央北路，南北跨度约6千米，东西辐射约7千米。行政区域上主要为南京市栖霞区迈皋桥街道与燕子矶街道。 一从一潜两竞争。受中心城区辐射影响，与中央门板块周围商圈格局激烈竞争，经济开发区有潜在消费人群，未来与仙林板 块存在竞争。消费流动指向竞争交集区 板块分布一从一潜两竞争辐射商圈板块关系经济开发区受中心城区辐射吸引，核心商圈部分江北板块区域与中央门板块激烈竞争，经济开发区核心商圈 潜在消费人群需挖掘，仙林板块定位副中 仙林板块心级别，未来与存在竞争。中央门板块 商业流动特征下关板块中高端品牌消费主要在市区达成中心城区中低端日常生活消费在区域内满足商圈解析及指标：租金指标 商圈名称 商圈级别 竞争关系度主要商业设施类型 入驻品牌级别 客户群范围特征 （Y/㎡/D）大型购物中心、百货店、大型中心城区 市级 难以抗衡 国际一二线 30-40 南京都市圈乃至更大范围 专卖专业店 百货店、小商品市场、专卖店、满足流动性大的外来人群，中央门商圈 区域级 最为激烈 国内一二线 10-15 便利店