湖州市保利德清项目市场定位及营销策略推广案2.pptVIP

名与利的解决之道在此前的分析中已经可以找到答案 而长久之道的思考方向则要从保利置业本身的品牌文化出发 从保利置业业已成功的“亲情社区” 到甲方提出的“故乡”概念 无不包含着保利文化中对于中国传统居住文化的观照 国语循着这一思路，从德清的地脉条件出发，思考符合本案的概念系统 确实，德清文脉深厚，山清水秀，引得历代文人赞叹不绝 从孟郊的《游子吟》到中国近代别墅之乡——莫干山 德清的大美山川不仅孕育了众多德清籍名人 也使得许多外埠名士引为第二故乡与心灵的原乡 木心 海外华人文化界大师，画家、作家，陈丹青导师。 “莫干山半腰，近剑池有幢石头房子，是先父的别墅。”写下这段文字之时，早已是阔别故土多年的游子。身老，发白，仍怀念记忆里的老别墅，仍希求回到故国，回到故乡。虽知物是人非，但故事未休，此情不灭，即便远在重洋之外，心，从来就在莫干山。 1927年生，浙江桐乡乌镇人。上海美术专科学校西画系毕业，曾任杭州绘画研究社社长，上海市工艺美术协会秘书长，《美化生活》期刊主编，交通大学美学理论教授。1982年移居纽约，从事美术及文学创作。自1984至2000，他已出版了十多本小说 、散文和诗集，他的画作被大英博物馆收藏，这也是20世纪的中国画家中第一位有作品被该馆收藏的。 沈国放 中国常驻联合国副代表 、曾任外交部发言人 德清沈氏，自魏晋以来就是名门望族，沈国放之父虽因家境贫寒，自小去江苏常熟谋生，沈国放亦生于常熟，但沈国放成年之后，依然将德清作为故乡，时常回乡祭祖、小居。 沈觉初 （1915~2008）著名书画家，当代壶刻第一名家 作为“海上书法篆刻八大家”之一，沈觉初自小离开德清，到上海学艺，作为德清沈氏在外发展的代表人物，作为一名游子，沈觉初成名之后经常念及家乡，画作题款往往都作“德清沈觉初”，并时常回乡会友、祭祖，多次在莫干山别墅小住。 沈觉初（1915~2008）德清人，吴待秋入室弟子，初名觉，斋名容滕斋。是沪上大名鼎鼎的画家，与刘海粟、王个簃、谢稚柳、唐云、来楚生、单晓天、方去疾等齐名，合称海上书画篆刻八大家。同时，他还是一位竹刻和紫砂壶刻大师。他的刀刻作品，遍及紫砂壶、扇骨、臂搁、笔筒、砚台、砚木盖等。以刀代笔，挥洒自如，一派大家风范。当代壶刻，宜兴有任淦庭，上海便是沈觉初了。沪上著名书画家所作书画的紫砂名壶，其壶刻几乎都出于沈老之手。 虽然，并非每一位业主的故乡都在这里 但每一个人都在寻找心灵的故乡 一个生活在大都会，却如小镇般熟悉和温暖的故乡 这，实在是每一位国人共同的期许和终极的居住梦想 * * 3.2 杭州自住客群分析 在未来德清供应量过饱和的情况下，本案将在很大程度上依赖杭州市场的溢出效应。 溢出效应定义： 都市圈或城市带中心城市的房价上涨对周边区域的影响。 影响一：部分购房需求转移到中心城市的郊区和卫星城。 影响二：中心城市的楼价走高，引发周边区域楼市买家心理预期走高，进而引发周边区域楼市波动。 一般来说，最大程度的享受溢出的区域应当是最热门的新兴版块，例如（例如下沙、九堡、滨江）。 版块在失去成为热门的机会后，则会在长时间内无法获得客户青睐（例如星桥）。 20000 15000 10000 杭州楼市的“溢出效应”预期 / 楼市等价线 注：此等价线以在售房源（包括二手房）市场均价为标准，若以新房为标准，则依次应该为3万、1.8万、1.3万。 杭州目前东、西、南三个方向扩散均较为充分，唯有城北一带尚处于初步发力阶段，作为杭州的老城区，城北的发展潜力巨大，未来发展速度将超过其他三个方向，等价线将迅速往北突出扩散，使得整个杭州的等价线从椭圆形走向圆形。 对于项目而言， 它一定是多次置业者主动选择的乐园， 而不是首次置业者被迫退守的庇护所。 溢 出 效 应 A.被动性 溢出效应 B.主动性 溢出效应 因市中心房价高企，被迫选择郊区价格洼地的刚性购房需求。 购房区域选择限于该中心城市行政区划以内，多选择大量开发商聚集的郊县明星板块。 因中心城市缺乏适宜投资的物业，而主动选择二三线城市购房的投资需求。 因市中心居住环境的日益恶劣，而主动选择郊县生活的改善型需求或养老需求。 本项目可享受的溢出效应 B.主动性 溢出效应 这部分从杭州溢出的客户到德清置业， 他们的异地购房行为会有什么特征？ 未来会有怎样的趋势？ 我们知道他们是主动型的溢出客户， 那意味着他们接受在异地置业。 注：以下内容涉及数据是通过问卷、访谈等方式统计得出，共投放问卷900份，有效样本682个。其中，数据来源-保资行。 异地置业者的 过往行为 异地置业者的 未来行为 区域选择 外省25% 千岛湖11% 嘉兴9% 富阳6% 临安6% 德清3% 外省10% 千岛湖17% 嘉兴6% 富阳4% 临安8%