2010年上海闵行区颛桥镇市场报告下.pptVIP

The end * 房商网—海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，QQ：1053527879 2010年板块公寓主力均价段 84.3% 10235元/㎡ 合生城邦 51.7% 8857元/㎡ 都市雅筑（尾盘） / 10610元/㎡ 都市富苑 / 0 复地北桥城 4 13000-17000 104% 10347元/㎡ 招商雍华府 1 17000-20000 同比涨幅 09年度均价 个案 个案数 10年均价段 2010年颛桥板块公寓均价段主要集中在13000-17000元/㎡ 2009年，除都市雅筑（银桥花园5期）以探底价格出现在市场，导致同区位复地北桥城虽同年7月开盘，但销售惨淡，全年有供应无成交，直至2010年05月开盘，公寓迅速售罄 通过对比，招商雍华府价格增长明显，2010年同比增幅104%，且招商雍华府一直以颛桥高品质公寓姿态面市 板块特征 ——板块客户 颛桥 七宝 莘庄 江川路 客群来源 颛桥板块受闵行区地域性以及轨道交通辐射等因素影响，市区客户主要来自长宁、徐汇 由于今后5号线的延伸，区域客主要来自老闵行（江川路）、七宝、莘庄等 闵行经济 开发区客群 长宁 客群 徐汇 客群 轨道导 入客群 客群来源分析 公寓产品 随着莘庄、春申板块房价日渐高企及轨道5号线功能日益完善，颛桥区域吸引了部分亲睐闵行区域的地铁一族的目光。 来自邻近的北面长宁区与东面的徐汇区的2大青年白领的客群。 来自南面闵行经济开发区的青年白领客群。特别是从2008年开始，部分原本驻扎在张江的高科技电子生物医药企业纷纷搬迁来到闵行经济开发区落户，这部分企业的年轻白领也构成了颛桥板块购房的一股新生力量。由客群来源分析来看，由于大部分客层都与板块有一定距离的区域工作，因此对交通设施的便捷性有较高的期待。 来自中心城区特别是相邻的长宁、徐汇区等对生活抱有较高要求，以享受生活为目的同时又不愿远离市区的二次置业客群。 来自本区域如闵行经济开发区内的部分企业的中高层管理人员。在此置业既可便于工作，同时还可招待亲朋好友，作为其体现其身份与确认自身价值的良好平台。 别墅产品 客群来源分析 ■客群特征 多为25—45岁左右 正处于婚育年龄，有较强的置业的刚性需求； 正处于事业上升、家庭结构改变阶段，希望原先居住条件得到一定改善； 多为白领和企业中低层管理人士。 ■客群购买动机 自住为主，首次置业，为结婚而使用的婚房； 自住为主，改善型住房升级，随着家庭结构改变，经济条件逐渐改善，用于改善居住条件； 兼有投资，随着上海本地房价不断攀升，部分原先看好莘庄、春申板块的购房者，转而投资成本相对较低的颛桥板块。 客群来源特征分析 公寓产品 客群来源特征分析 别墅产品 ■客群特征 多为35—55岁左右 正处于中年，事业稳定、手头资金较为宽裕； 多为事业有成的成功人士； 有较强的二次置业，居住升级，享受高品质生活的需求； 由于平日忙于事业，渴望回归田园但又习惯于现代生活的便捷舒适 因此多选择既与市区保持一定距离又不太远的近郊区域置业。 ■客群购买动机 二次置业为主，为改善性升级型自住产品 部分投资，随着国家对于别墅型用地的禁批，别墅型产品正日益稀缺，其投资价值也日益显现。 板块特征 ——总结 总结分析 板块供求量方面：颛桥板块2009年供应量25.05万方，同比增幅37.3%，成交量28.85万方，同比增幅36.5%；板块市场运营良好，供求基本平衡 板块价格方面：2009年板块年度均价9600元/㎡，年度涨幅32.6% 板块客户方面：新上海人安居型购房占据颛桥公寓产品需求的半壁江山，包括周边工作、依赖轨道出行的市区客及市区分巢型;颛桥本地客户占1/4，主要为了改善自身家庭居住条件换房等;随着市区房价的日益高企，部分动拆迁人群和老年客群选择在颛桥置业/养老 重点个案分析 ——招商雍华府（公寓） ——复地北桥城（公寓） ——湖山在望（别墅） 招商雍华府共有48栋6－8层多层 106套双拼别墅 标准面积：58平方米的一房--166平方米的四房；别墅面积约208平方米--219平方米 共分三期开发，目前一期已交房，二期在售 建筑风格：Artdeco，以海派花园里弄为创作意向 项目简介 20000元/㎡ 均价 77-89㎡ 2R 主力户型 1.03 容积率 1460 规划户数 35% 绿化率 130000㎡ 占地面积 泛亚国际有限公司 景观设计单位 130000㎡ 总建面积 招商局地产控股股份有限公司 开发商 多层、别墅 建筑类别 招商雍华府 徐汇南/都市中央区/ Art deco电梯花园洋房 58.3 m2一房 占位型 76.3 m21+1房 享受型 84~89.6m2 两房 满巢型 馥锦大宅