《峰景园营销策划报告.》.doc

谨呈：贵阳驰峰地产开发有限公司 峰 景 园 营 销 策 划 报 告 二零零四年七月十日 目 录 一、纲要结构………………………………………………………………………………123—1 二、市场分析……………………………………………………………………………123—2 三、基本策略………………………………………………………………………………123—4 四、产品策略………………………………………………………………………………123—10 五、价格策略………………………………………………………………………………123—34 六、通路策略………………………………………………………………………………123—46 七、推广策略………………………………………………………………………………123—55 八、推盘节秦………………………………………………………………………………123—68 九、销售执行………………………………………………………………………………123—84 十、推广计划汇总…………………………………………………………………………123—112  一、纲要结构 市场分析——基本策略——产品市场——价格策略——道路策略——推广策略——推盘策略  二、市场分析  三、基本策略 （一）总体市场战略 高端产品+高端价位 分三步战略实施  （二）目标对象 1、受众地域范围 二城区消费者、区内或竞争对手的高端受众层、中天品牌的拥护者、各地市消费者。 2、受众身份角色 年青的、白领的、高素质的（文化） 3、30—49岁城市中产阶层 4、受众描述 社会中坚、“上行”阶层、素质人群  （三）产品定位  （四）竞争定位 跳出大营坡板块，区内第一大盘;中天新杰作，傲视群雄。 （五）形象定位 贵阳·第一居所 贵阳·中天人——成熟社区的精品 新尚住宅的标志 广告语 城市“新尚”生活 “向往中天，向往峰景” （六）营销要点 项目资料： ·250套，约3.1万平方米； ·建议均价2200元/㎡； ·预计销售总额约7440万； 建议： ·10月黄金周开盘 ·年底（春节前）实现80%销售  四、产品策略 （一）产品定位 （关于项目产品的具体户型和面积定位在前面的分报告中已经提交，此处不再叙述） （二）产品分析 ·主流房型配比：以三房为主、一房、二房、跃式适量为辅； ·主流户型面积：二房、三房；86—130㎡； ·160㎡以上大户型约38套，约占总套数的4.7，且主要是跃层。 ·总价基本控制20万—40万。  （三）产品销售分析  （四）销售指数分析 （五）产品销售组合分析 二种考虑： 第一种考虑：推荐：★ ★ ★ ★ 第二种考虑：推荐：★ ★ ★ ★ ★ （六）户型销售分析 A栋：四房二厅二卫 ·大开间，大落地玻璃； ·采光、通风良好； ·方正实用； ·私密性强； ·主人套房设计。 B栋：一房一厅一卫 ·经典实用； ·南北通透； ·采光好； ·功能分区良好。 三房二厅二卫 ·方正实用； ·私密性强； ·双阳台设计； ·使用率高； ·功能分区合理。 B栋：二房二厅一卫 ·一梯二户，通风好； ·入户阳台； ·空间布局合理； ·双阳台设计 ·户型面积适中 D栋：三房二厅一卫 ·视野开阔 ·动静分区合理； ·一梯二户，通风、采光良好； ·空间布局合理。 ·空中花园。  （七）产品包装 这里所指的产品包装，指的是联体小组团的命名，具体命名如下： ·小高层（A栋）————————峰顶·畔 ·新天大道多层（B栋）—————尚岭·湾 ·项目主入口多层（C、D栋）-——御风·谷 ·靠内部多层（E栋）——————天景·岸  （八）产品卖点梳理 ·区位 ◎贵阳纯住宅大社区花园洋房； ◎中天花园－峰景园私家花园； ◎处于入口要道，交通便捷； ◎组团内相对较安静，是闹中取静的宝地； ◎风水绝佳之地； ◎三重景观：远：山城相依……山水城市的优势所在； 中：中天花园……贵阳市自然环境最好、最大、配套最全的社区； 近：时尚之都……社区优美环境； ·交通： 项目位于贵阳市云岩区茶店，中天花园旁，紧临新添大道，属于贵阳市的城郊结合部，距贵阳市中心4.8公里。过往的公交车辆有：17路、25路、51路、251路、252路、253路；中巴有：82路、95路、93、路等公交线路经过本项目，所以本项目的较为便捷。  ·规划、设计 ◎有规模有气势的排列布局，不同角度有不同的风景； ◎更人性化的社区活动及居住空间，让高层生活更生动； ◎户型方正实用，实用率高； ◎宽阔明亮的客厅； ◎结构合理的布局； ◎各个室内空间设计合理； ◎室内房间尺度及使用更完善合理； ◎私家储藏室，超大阳台