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上海市高档物业市场专题研究报告 目 录 2003年一季度上海房地产宏观市场 一、、开发投资、开发规模、商品房市场、销售市场、在建住宅基地的情况分析一季度，上海住宅建设仍然保持着高位运行，无论投资、开发规模还是市场销售，都呈健康增长趋势。一、2003年1-3，市出让新增经营性用地44幅，土地面积225.4万平方米，可建面积301.9万平方米，总体容积率为1.34。在所有新增性用地出让中，住宅项目用地占90%，依然为土地市场交易大户，相反，商业用房土地市场则显无力，新增性用地出让仅占总量的1.2%。具体分析各地块出让归属，主要分布在宝山、浦东、闵行等九个行政区，其中宝山区出让土地面积为各区之最，为55.2万平方米，占到全市总量近四分之一，浦东屈居老二，同样为8幅地块，出让土地面积为31万平方米，闵行则位居老三。 出让新增性用地中，招投标用地25幅，占地面积160万平方米，可建面积188万平方米，平均容积率为1.18，低于总体水平，招投标项目用地大多处于城市外围区域，总体地价水平较低，25幅地块的成交均价为1012元/平方米土地。 、开发投资今年一季度全社会固定资产投资达364.6亿元，同比增长25.9%，其中住宅投资完成了109.2亿元，比去年同期增长25.8%，占全社会固定资产投资比重达到30%。全市商品房投资139.8亿元，同比增长29.6%，商品住宅投资108.7亿元，占房地产投资77.8%。、开发规模由于去年住宅建设规模达到历史最高水平，结转至今年的施工面积较大，同时新开工规模仍持续增长，从而施工面积与竣工面积均比去年同期有大幅增长，一季度住宅的建设规模处于历史较高水平。全市1-3月份累计住宅施工面积4531.9万平方米，比去年同期增长25.2%；住宅竣工面积496.8万平方米，比去年同期增长105.9%。住宅新开工513.7万平方米，比去年同期新开工409.9万平方米增长了25.3%。新开工面积最大的区依次为：浦东、宝山、松江，其中浦东的新开工量几乎占了全市新开工总量的一半，达到225.8万平方米。、商品房市场　　2003年2月，全市商品房批准预售发证数205份，面积327.7万平方米，基本与去年同期持平，其中，1月份准预售面积为258.4万平方米，2月份则为67.3万平方米，显示出2个月批准预售的一重一轻。具体分析批准预售分区情况，1-2月共批准9个行政区205个项目，其中以浦东63个项目，100.4万平方米为各行政区之首，黄浦区于年初批准预售，上市8.2万平方米，同为中心城区的卢湾同期批准预售面积为5.1万平方米 　　全市商品房预售登记面积621万平方米，成交总额219亿元，其中住宅预售面积395.6万平方米，成交金额202亿元，同比增幅为25.5%及72.1%。1-2月，全市商品住宅成交均价为5120元/平方米，套均总价65万元/套，占全市商品房成交额92%。浦东、闵行、普陀三区成交额分列全市前三，占总成交额的46%。增量房购房购买对象分析，2003年1-2月商品住宅预售登记中，本市人员登记占总量的77.7%,外地人士占17.7%,境外人士占4.6%。 、销售市场 一季度上海住宅消费市场仍然保持着上升的销售势头，销售量与价格保持稳步增长，新建商品房与存量房齐头并进。根据市房地产交易中心数据，全市商品房登记预售面积621万平方米，同比增长20.3%，其中住宅590万平方米，同比增长18.3%；存量房销售面积471万平方米，同比增长41.2 %，其中住宅373万平方米，同比增长46.1%。。、在建住宅基地的情况分析1、住宅建设的地域分布一季度共有1129块在建住宅基地，平均建设规模为4万平方米。其中，内环线内325块，平均建设规模4.6万平方米，内、外环线间440块，平均建设规模4.5万平方米；外环线外364块，平均建设规模2.9万平方米。一季度，外环线外的住宅新开工面积有较大幅度增长，比去年同期提高8个百分点；同时，内环线内由于旧改速度放慢，新开工规模比去年同期减少7个百分点。内、外环线间的住宅面积比例平稳，保持在40%左右。住宅建设地域分布情况表（%） ? 内环线内 内外环线之间 外环线外 施工面积 33 44 23 竣工面积 23 48 29 新开工面积 31 40 29 2、价格分布 至3月底，从全市在建住宅基地的价格分布情况看，中高价位以及高价位在建住宅的比例增高，均价在5000元以上的项目占了总数的45%，而3000元以下的项目基本在外环线外。具体分布为： ? 面积（万平方米） 比例% 合计 3906.2 100 3000以下 439.8 11.3 3000-5000 1697.2 43.4 5000-7000 1131.6 29.0 7000以上 6