柏林山综合体项目市场报告.doc

柏林山综合体项目市场报告 别墅市场分析 客群定位 产品建议 价格建议 宏观地段分析 微观地块分析 销售周期建议 市场定位 自身条件篇 住宅篇 住宅市场分析 客群定位 产品建议 价格建议 销售周期建议 市场定位 P3-6 P8-22 P274-28 P30-88 P90-9#990099104 P106-107 P109-166 P168 P170 P172-177 P179-188 P190 P192-198 P200-201 P203-204 我们从大连的GDP、人均可支配收入、户籍人口增长等方面得出分析结论：大连是东北经济实力最强的城市，是东北购买力最强的城市。 数据来源: 大连统计局 宏观经济分析 别墅类土地供应受到极大限制，成就了别墅产品的稀缺性。 政策链接 2006年6月1日起，国土资源部停止审批别墅类供地。 各地将陆续停止审批别墅类供地和办理相关用地手续。 对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也将进一步控制。 严格限制低密度、大套型高档住房的土地供应，从而进一步调 控住房供应结构。 别墅相关政策分析 小结 大连国民经济一直保持快速、稳定的增长势头，作为房地产发展的基础大环境良好。 受国家别墅土地供应限制政策影响，别墅的稀缺性逐渐体现出来。尤其旅顺海岸线长、空气质量高、温度适宜，风景优美，更加容易吸引金字塔尖人物的关注和购买。 * 别墅篇 宏观背景分析 别墅市场分析 客群定位 产品建议 价格建议 微观地块分析 销售周期建议 市场定位 自身条件篇 住宅篇 住宅市场分析 客群定位 产品建议 价格建议 销售周期建议 市场定位 城市结构 大连市由主城区、新城区、卫星城三部分构成。 其中主城区即老城区包括：中山区、西岗区、沙河口区和甘井子区。 新城区包括：旅顺区、开发区和金州区。 卫星城即北三市包括：瓦房店、普兰店和庄河。 大连市重点发展区域与未来发展方向 大连传统的行政意义上的四区划分，已经与当前的房地产购买市场脱节，因此中原市场研究部按购买客群层次重新把传统的市内四区划分为：甘北、甘西、高新、泛星海、中部、东部等六个区域。 大连市内四区细分区域情况 大连发展战略布局规划研究 区域 区域特点 未来发展规划 东部区域 东部区域系大连传统中高居住区，东港区域改造后，将成为未来高档住宅区、传统商务区的新发展区域，交通十分便利、配套设施非常完善。 商贸、金融、旅游、文化和居住为一体的大型滨海板块。 中部区域 中部区域借助地理位置的便利，交通最为发达、配套十分齐备。该区域是城市职能聚集地。 城市中心职能日益完善：商务区、市政府各部门、商业中心全方位发展。 泛星海区域 景观豪宅居住区、未来新兴的金融商务中心，交通相对便利，配套基本完善，板块形象和气质为大连高端区域的代表。 星海湾商务区、旅游区、会展业蓬勃发展。 高新区域 大连的“硅谷”，软件园带动了区域各行各业的发展。该区域是新兴的中高档住宅区。交通条件一般、配套设施逐步完善。 以大连软件园为中心，在大连市高教科研文化区内形成15平方公里的软件产业带。 甘西区域 机场区域交通条件十分便利，盘源较多，质素较高。西山区域风景秀美，依山傍水，是大连近几年来发展较快的区域。 机场新区为未来实际公共副中心，甘井子区政府未来所在地，配套设施逐步完善。西山区域日后将建设国家4A级森林城市开放型公园，规划为西部宜居带。 甘北区域 甘北区域集中了大连大部分低端盘源，是大连日益增加的新人口的承载地。区域土地资源充足、交通情况正在好转，配套设施逐步完善，未来发展潜力十分大。甘北区域承载主城区功能，引领全市发展。 南关岭是未来大连火车站的所在地，该区域未来将是大连新的城市交通中心。新火车站即将建设、区域公交网络和有轨线路也将日益完善；大钢大化区域未来将建成500万㎡的的综合性大型观海社区。 旅顺区 旅顺由原来的城市边缘辅助区，成为城市“西拓”的关键点。区域土地资源丰富，自然景观优越，随着交通配套的逐步完善，区域房地产市场快速发展，成为诸多开发商在大连投资开发的主要区域之一。 旅顺北路、中路、南路三条经济产业带的发展，直接将原有中心城区与旅顺连接，并将进一步拉动旅顺的经济、产业结构的发展，促进设施配套的日益完善，城市建设进程加快。 开发区 开发区为开放型产业先导区，辐射带动其他区域发展。开发区大量的发展机会使得区域正在向旅游、贸易、金融、轻工业的经济模式发展。在产业的支撑下，开发区房地产市场得以快速稳定的发展。 在国家振兴东北老工业基地、大连建设东北亚重要国际航运中心、“西拓北进”等重大历史机遇面前，大连开发区再次提出“抢抓机遇、加快发展”的“二次创业”发展目标。开发区未来将成为以现代工业为基础，以高新技术为主导，以口岸经济为依托，以现代服务业为支撑