2011年宁波城投置业古林薛家地块市场研究上.pptVIP

目前城西在售楼盘 高端产品呈空白状态 西城十二庭院 缘园、西堤阳光、西湖花园 无 中高端 中端 瑞园、水岸枫情 购买力分析 往海曙老城区 往鄞州中心区 往江东，江北方向 城西高端 消费人群 城西高端产品的空白， 使得高端客群分流到其他区域。 1800万左右 过4万 双拼别墅 盛世天城 09年中 1700万余 4万左右 双拼别墅 雍城世家 08年底 1300万左右 3万左右 类独栋别墅 城市花园 08年 总价 销售单价 产品形态 楼盘名称 销售时间 宁波近年来城市别墅及售价 产品形态：双拼及类独栋 宁波近年来城市别墅及售价 产品形态：联排别墅 720万 25000元/㎡ 288㎡ 联排 678万 23400元/㎡ 290㎡ 联排 雍城世家 480万 16600元/㎡ 289㎡ 联排 448万 15800元/㎡ 284㎡ 联排 东方湾邸 503万 19800元/㎡ 254㎡ 联排 474万 18300元/㎡ 259㎡ 联排 青林湾 成交总价 成交单价 面积 产品类型 项目名称 综合以上所述： 我们发现城西蕴含着强劲的高端消费力，只是由于长期以来区域内 高端产品缺失，中端产品无法满足他们的消费需求从而外流到其他区域的城市别墅。而通过其他城市别墅的销售情况及总价分析，我们发现对于高端人群而言“趋优”的消费特征愈发显著。 挖掘城西蕴含的高端消费力，优化产品组合，将他们的目光重新吸引到本区域，是项目别墅成功的关键。 * 为了明天的城西 城投置业古林薛家地块市场研究及产品定位报告 战略缘起 作为城投置业继维拉小镇后的重要地产项目， 本案的价值不仅要成为城投置业高端品牌的加速器， 更重要的是它将提升整个城西区的城市价值。 城投 / 城市可持续发展领跑者 背景声音 2009，我们被“地王”了 09年是全国地王频出的一年，宁波楼市土地成交价屡创新高， 本地块被媒体称为“城西地王”，假如说09是迎来“地王年”， 那么接下来的2010年就将是高端楼盘扎堆上市， 2010将是竞争更加激烈的“后地王年” 在未来同档高端产品集中上市，如何应对激烈竞争？ 如何应对未来可能出现的楼市环境？ 在高额成本基础上，如何为企业创造更高收益？ 如何做好城投品牌的维护与升级？ 后地王意味着什么 / 本案又将面临什么？ 我们的思路 解读环境 解读市场 解读项目 机会分析 市场定位 产品定位 经济测算 PARTONE：解读环境 根据经济周期各行业复苏U型曲线，结合我国4万亿拉动内需政策并行判断，房地产与工业的复苏合理的时间预计应该在2010-2011年。 目前楼市火热很大原因是资金过度密集流入该行业导致，而非整体经济或产业形式好转导致。 宏观经济： 实体经济复苏仍需假以时日 楼市虚火过旺，后市如何难以预计。 □“全国房地产开发景气指数”持续升温，地王频现； □ 全国各大城市商品房量价齐升，炒房团再现江湖 □ 市场成交量节节攀升，再现开盘排队、疯抢盛状 □ 实力地产开发商积极拿地，囤地 □ 二手房市场火爆，成交量猛增 市场呈现出非理性的疯狂，宁波房价涨幅一度名列全国首位 房地产环境：大热背后是隐忧 政府力挽狂澜，一年来楼市沧桑巨变，各地救市政策也频出。 从08年的卖房难，到09年的买房难，对开发商而言这样的幸福来得太快。 而且各大城市里地王频出，高端住宅供应大幅增多，楼价再度攀升。 鉴于国际国内形式，目前政府对楼市态度尚不明朗。有专家称： 走势预测：后危机时代的政策两难 2010政府对于楼市，改“捧”为“稳”可能性较大 综上所述，我们认为： 面对楼市目前的不明朗性，本案应做好应对各种可能的准备。 优化产品结构，选择能够抵抗高风险的产品组合。 使其在顺境中能快速高价销售，为企业创造更高利润； 在逆境中能抵抗风险，尽量降低受市场行情的影响，稳定去化。 一个共识 / 高端产品创造利润大、抗风险性强。 对本案来说，将产品 打造成“别墅为主的高端社区”是基础认识 具体的产品组合则需要从市场及地块条件 等多方面进行考虑 PARTTWO：解读市场 城西 镇海新城 鄞州新城 核心区 东部新城 本地块 楼面价10406元/㎡ 机场路东侧地块 楼面价6520元/㎡ 宁大成教地块 楼面价8540元/㎡ 滨江庆丰地块 楼面价18740元/㎡ 雅戈尔联心地块楼 面价8707元/㎡ 荣安地块 楼面价6818元/㎡ 镇海商帮公园地块 楼面价6023元/㎡ 兴普东部新城地块 楼面价12030元/㎡ 梅墟地块楼 面价8170元/㎡ 2009，宁波地王一览表 三江口 荣安庙堰块楼 面价13765元/㎡ 雅戈尔高新区地块楼 面价9920元/㎡ 未来将会有别墅产品出现的地块 2010，迎来高端市场“龙抬头” 康园房产 13765 1.7 147.81 荣安庙堰地块 09年12月 雅戈尔置业 9920 2