第五章-房地产评估 推荐.pptVIP

第2编 资产评估实务 第五章 房地产评估 5.1 房地产评估概述 5.2 市场途径及其方法在房地产评估中的应用 5.3 收益途径及其方法在房地产评估中的应用 5.4 剩余法在房地产评估中的应用 5.5 成本途径及其方法在房地产评估中的应用 5.1 房地产评估概述 基本内容： 1.了解房地产的概念与特征 2.掌握房地产评估原则 3.了解房地产价格体系与构成 4.了解影响房地产价格的因素 一、房地产的概念及其特征 （一）房地产概念 房地产是房屋建筑物与土地的总称，即房地产包括房产和地产，房产和地产结为一体，相互作用。因此，房地产评估的对象往往是房产和地产结合体，当然房产，地产也可以作为独立的评估对象。 （二）房地产的特征 1.土地的特征 2.房屋建筑物的特征 3.房地产的特征 1.土地的特性 ①土地的自然特性 A．位置的固定性。 B．质量的差异性。 C．不可再生性。 D．效用永续性。 ②土地的经济特性 A．供给的稀缺性。 B．可垄断性。 C．土地用途的广泛性。 D．效益级差性。 2.房屋建筑物的特性 （1）房屋建筑物不能脱离土地而独立存在。 （2）房屋建筑物的使用价值是有年限的。 （3）房屋建筑物属于可再生性社会性资源。 3.房地产特性 (1)位置固定性及区域性。 (2)长期使用性。 (3)保值与增值趋势。 (4)投资风险性。 (5)政策限制性。 二、房地产评估原则 （一）房地合一原则 （二）合法性原则 （三）最有效使用原则 某一宗土地用于住宅开发时的价值为300万元，用于商业大楼开发时的价值为500万元，用于工业厂房开发时的价值为280万元。城市规划确认该土地可用于住宅或工业。该宗土地的价值应评估为（ ）A.500万元 B.300万元 C.280万元 D.360万元 【正确答案】 A 【答案解析】 最佳适用原则的运用 三、房地产价格及其影响因素 （一）房地产价格及其种类 (1)按房地产权益划分,房地产价格可分为所有权价格、使用权价格和其它权利价格(如抵押权、地役权、租赁权、典权等价格)。 (2)按房地产的实物形态可划分为土地价格、建筑物价格和房地产价格 (3)按房地产价格表示单位可划分为总价格、单位价格、楼面地价等 土地使用权按土地不同用途规定相应的最高出让年限，下列各项关于①居住用地；②工业用地；③教育科研文化卫生体育用地；④商业旅游娱乐用地；⑤综合或其他用地最高出让年限正确的是( )。A.70年、50年、50年、40年、50年B.70年、50年、50年、40年、40年C.60年、50年、50年、40年、50年D.60年、50年、40年、40年、50年 （二）影响房地产价格的因素 通常将影响房地产价格的因素归纳为一般因素、区域因素和个别因素。 1.一般因素 一般因素是指影响房地产价格的一般、普通、共同的因素。它通常会对整个房地产市场产生全面影响，从而成为影响房地产价格的基本因素。 (1)经济因素 经济因素包括经济发展状况，储蓄及投资水平，财政收支及金融状况，物价，工资及就业水平，利率等等。 (2)社会因素 社会因素包括：人口数量、人口素质、家庭规模、政治安定状况，社会治安状况，城市化状况及公共设施的建设状态等。 (3)政策因素 政策因素是指影响房地产价格的制度、政策、法规、行政措施等方面的因素，主要有：土地制度、住房制度、城市规划、土地利用规划、房地产价格政策、房地产税收政策等。 2.区域因素 区域因素是指房地产所在地区的自然、社会、经济、政策等因素相结合所产生的地区特性，对房地产价格的水平的影响因素。 主要包括参照物房地产所在区域与评估对象房地产所在区域在商业繁华程度、交通状况、环境景观、城市规划、基础设施、公共设施等方面的差异。 3.个别因素 (1)土地的个别因素 1）位置、面积、地势、地质 2）形状、宽度、深度 3）临街状况 4）交通状况 (2)房屋建筑物的个别因素 1）面积，构造，材料 2）设计、设备 3）施工质量 4）楼层、朝向 5）环境质量 6）各种政府法规对房屋建筑物的管制 卖房二十大骗局曝光?? 1、大家购房所付的保险费其实是可以打八五折的，不要在售楼处买保单，外面的保险公司都可以为你打折。??? 2、现在高价房根本不用首付三成，但是你不要去找大银行，找像民生、浦发等小行，你完全可以办成8成贷款，四大银行每年都要被央行来查，所以他们很少违规，但小银行却可以不受限制。??? 3、开盘绝对没有好房子，好的房子全部被保留，然后每个月推出几套，但单价升得很快，要么就是你有关系，我们才给你好的房子。? 4、广告没有一个