光谷时间广场地下商业销售执行模式建议武汉新都房地产策划有限公司.pptVIP

光谷时间广场地下商业销售执行模式建议 谨 呈：武汉新都房地产策划有限公司 我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以客户的目标为导向 基于光谷时间广场地下商业部分，我们的工作阶段与工作方法汇报 目录 区域概况 ——商圈区位 区域产值及人口 区域人口结构 区域人均收入 项目定位 ——本项目自身属性定位 经营档次定位 业态重要影响因素 项目商业功能布局设计原则 先梳理三个常识 常识2：一般而言，财富等级越高，越关注投资的安全性和投资收益的稳定性；财富等级越低，越关注投资门槛、短期快速回报及安全性 常识3：客户最终是根据经营前景来判断投资回报的，其最直观判断因素则是租金或转售价格预期 商家经营核心关注因素 城市居民消费特征:理性的、原始的、有限消费 结合安全、快速赢利的目标，从项目价值实现的要素入手分析项目发展战略 地段为本项目带来了目标客户和市场机会，同时提供了较高的区域价值平台 本项目形象提升方向——特色主题休闲生活街 本项目产品创新方向——完善功能性、提高舒适度 本项目附加值提供方向：1）提供实惠和提高舒适度、2）管家服务——“托管” 项目发展战略定位 定位背景 项目定位的原则 本项目商业发展策略：主题鲜明、走特色化的经营路线 经营档次定位 客户定位 客户定位—（投资者不一定经营，经营者不一定投资，一定区分开来） 辐射区域消费特征 消费群体定位 营销总体战略 核心价值主张 项目价值体系的构建 项目主题形象定位 项目推广主题 我们的营销战略 营销推广思路 预热阶段的营销策略 营销策略 投资手册/楼书 销售总体策略 销售策略体系 战略下的操作思路 卖什么？ 如何增强客户购买的信心? 如何促进项目的快速销售? 思考 1、 商业地产竞争在短时间内持续加骤，商业运作应该经营定位、招商策略考虑第一(虚)； 2、 销售考虑第二是商铺销售成功立足点（实）； 3、 人气是构成商业市场的关键——本项目 所处于的地理位置不担心人流（住宅和周边的居住群体）、关键是如何聚集人气。 项目销售实现理想方式： 商业旺场一般有3—5年的培养期，如何在这几年内树立整体形象，吸聚商气、人气，培养顾客消费习惯，必须签署3年返租条约后，整体品牌实力大大增强，商业管理经验丰富，通过管理手段降低小业主进场自行招租的种种风险。 本项目的核心商圈的消费群： 项目及周边临近的师生及企事业单位； 项目周边的居住居民、周边未来建成的高档住宅客户； 受项目特色商业吸引，由交通工具带来的消费群。 营销推广思路 销售执行策略： 以宣传: 低门槛、特色投资、高稳定的光谷最具学院特色商业街》引领市场潮流，宣扬大众投资热潮，形成抢购局面。 项目商铺划分及业态细化模拟定位参考 销售执行策略初步拟定 本项目商业属性 ①区域——位于城市次核心商业地段 ②商业形态——大型规模的商业街较为稀缺 ③ 商业类型——主题鲜明、具有特色化、光谷最具学院特色的商业街 『商业』/确定市场比较的参考标准 经营管理较好 较有实力 规模大，具标志性 较好 好 好 人流量大 商业气氛佳 商业位置较好 备注 94 5 3 7 6 6 4 15 19 29 评分 光谷步行街 66 82 100 合计 经营管理一般 3 经营管理较好 4 6 经营管理公司 9 一般 1 较有实力 2 3 发展商信誉 8 规模较小 4 规模大，具标志性 6 8 规模 7 不好 4 较好 5 6 内部规划设施 6 好 5 好 5 6 交通情况 5 好 4 好 3 5 周边环境 4 人流量较差 10 人流量一般 15 16 人流量 3 商业气氛一般 15 商业气氛较好 16 20 商业气氛 2 商业位置一般 20 商业位置较好 26 30 位置 1 备注 评分 备注 评分 光谷时间广场 光谷国际广场 满分 评估项目 序号 『商业』/静态比准价 『商业』/静态比准价 QA=9A QB=82 QX=64 100 合计 4 5 4 6 经营经营公司 1 3 2 3 发展商信誉 5 7 6 8 规模 5 6 5 6 内部规划设施 5 6 5 6 交通情况 3 4 3 5 周边环境 15 15 10 16 人流量 18 19 15 20 商业气氛 26 29 20 30 位置 PA=45000 PbB33000 Px 均价（元/M2） 光谷步行街 光谷国际广场 光谷时间广场 项目名称 权重 光谷时间广场街铺之参考均价为： 2.9万元/M2 『商业』/动态价格 根据本项目特点及区域市场特点，本项目的溢价空间主要集中在营销、项目成熟、品牌三个方面，初步预期将带来1