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浅论商业银行住房抵押贷款风险防范 　　中图分类号：F832 文献标识：A 文章编号：1009-4202（2011）05-095-01 　　摘 要 房地产业是我国近十年发展最快、对GDP 增长贡献最大的行业。房地产市场的迅猛发展带动了住房贷款市场的高速增长。因此，现阶段，重新熟悉个人住房贷款的风险新问题并实施有效的防范办法，降低和防止个人住房贷款风险的发生，不仅有利于商业银行住房贷款的风险防范，还有利于我国房地产市场的健康发展。 　　关键词 商业银行 住房抵押贷款 风险控制 　　 　　住房抵押贷款又称按揭，指银行向贷款者提供大部分购房款项，购房者以稳定的收入分期向银行还本付息，在未还清本息之前，用其购房契约和其他具有所有权的财产向银行作抵押，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任。若购房者不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售，或向有连带责任的担保人追索。1982年，国务院决定在郑州、常州、沙市、四平等四个城市进行住房制度改革试点，住房消费信贷这一概念首次在我国出现，之后逐渐推广至全国范围。 　　一、商业银行住房抵押贷款现状 　　（一）住房贷款额急升 　　伴随房地产行业的快速增长，商业银行对房地产行业的企业贷款与以商品房为投向的个人贷款均呈现同比增长。以中国建设银行为例，截至2010年12月31日，房地产业贷款余额4，029.22 亿元，增幅12.34%。个人贷款新增占全部贷款新增33.01%，个人住房贷款新增额位居市场第一位。 　　（二）住房按揭贷款市场准入标准宽松 　　个人住房消费信贷市场上的激烈竞争使个人贷款客户的市场准入基本上是最低标准，首付比例低，且缺乏有效明晰的分类产品体系和适当的风险补偿机制。 　　（三）地产金融参与者相对单一，过度依赖银行贷款 　　在目前的房地产资金链中，商业银行参与了房地产开发的几乎全过程，企业及居民买房的融资途径也主要是依靠银行贷款。这种单一地产金融机制，使商业银行承受着来自于商品房开发供应链两端的风险压力。 　　二、我国商业银行住房抵押贷款面临的主要风险 　　（一）违约风险 　　违约风险是商业银行住房抵押贷款业务中面临的最大风险，???是指借款人不还贷款的风险，包括被迫违约和理性违约。被迫违约是指借款人的被动行为，因为支付能力不足，有还款的意愿，但无还款的能力。 　　（二）利率风险 　　利率上升是导致大量违约的关键。利率的持续上调，将会有一定比重的贷款人因“月供”超出预期而难以承受，偿贷能力将普遍下降，银行房贷的违约风险将明显升高。 　　（三）流动性风险 　　流动性风险是指资金短存长贷难于变现的风险，流动性是银行保证资产质量的一条重要原则。现如今流动性风险体现在两个方面，一是贷款期限，住房抵押贷款却属于长期贷款。二是银行持有的资产债权不易变现，极易导致流动性风险，造成银行可能丧失在金融市场更有利的投资机会，增加机会成本带来的损失。 　　（四）政策风险 　　为了遏制房价过快上涨，政府提出加快研究制定“引导个人合理住房消费、调节个人房产收益的税收政策”。2010年4月17国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，十条措施要求坚决遏制部分城市房价过快上涨，解决城镇居民住房问题。5月31日，中国政府网公布《国务院批转发展改革委的通知》，提出“逐步推进房产税改革”。6月2日，发改委在关于2010年深化经济体制改革重点的意见说明会上表示，“逐步推进房产税改革，将避免重复征税”，并对地方试点房产税表示支持。一系列政策的出台导致近来房地产市场的低迷，政策风险可能会带来房价下跌，从而引发违约风险，并导致借款人抵押的房产价值缩水，给银行带来巨大损失。 　　三、我国个人住房抵押贷款信用风险的防范措施和建议 　　由上可知，住房抵押贷款不仅涉及到商业银行、借款人以及开发商三方的利益，更是关系到国计民生的大事。要使其带来的风险降低到最小化，正确处理好业务发展与风险防范的关系，在贷款产品的设计中充分考虑风险因素，强化风险控制，完善个人住房抵押贷款的品种，使其适合不同的住房需求者，最大限度的确保住房抵押贷款的安全，推动住房抵押贷款业务的良性、健康发展。就以上分析，笔者提出以下建议： 　　第一，建立和提高我国个人住房抵押贷款风险管理的量化分析技术。我国商业银行应该学习国际经验，积累和完善数据资源，建立适应中国国情的个人住房抵押贷款风险管理的模型。 　　第二，政府对个人住房抵押贷款风险管理给予政策支持。政府应针对经济形势，在必要时候对特定类别的个人住房抵押贷款实施一定的优惠政策，减轻存在较大违约风险的购房者还贷负担。 　　第三，建立符合中国国情的住房消费模式，整顿和完善房地产市场秩序。针对低收入群体推出住房保障制度，推广廉租房计划，同时加强对住房保障制度的公开