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关于商业地产的规划 　　关于商业地产的规划提要：商业价值的最大化才能得以实现。商业地产通过功能定位、商业性体现、概念的落实，最终要实现的社会责任与社会效益的统一 　　关于商业地产的规划 　　引言： 　　实现商业地产价值的最大化，这是诸多开发商和地产人的初衷与梦想，但是如何实现这一理想的目标，用什么方法解决这其中的一系列问题，则是困扰开发商的一块心病。基于这一出发点，中原地产商业组将长期探索和研究的部分成果，通过独特的视角，结合国内外案例的论证，将实际方法理论化地归纳和表现出来，供业界朋友交流。中原地产期待与大家一同分享商业地产的心得。 　　一、商业地产的一般概念 　　关于商业地产的规划，开发商常常会问到我们和其它同行：商业地产产品风格如何营造、色彩如何搭配、材料如何搭配等等，这些都是为了一个共同的目的，如何提高商业地产的使用价值从而提升其整体价值。 　　要回答这个问题，首先必须弄清楚一点：商业地产究竟为谁而作？通常情况下，我们把商业的目标客户分为三级。投资者即买铺的人是一级客户；商家作为经营者即用铺的人，是二级客户；而普通消费者才是真正消费铺内商品的人，是三级客户，也是商业地产的终极客户。因此，商业地产的价值必将通过终极消费客户-消费者对其的认可度得以体现。 　　消费者认可的商业地产，其产品价值主要取决于两大要素，一是经营商家的质素（包括经营业态、品牌档次和经营特色），二是消费的氛围（人是团结的动物，消费氛围的营造对商家的进入起到一定的引导作用，从而产生羊群效应）。经营商家认可的平台，即商业产品的定位和经营的氛围；消费者认可的平台，则为经营商家的档次和消费的氛围。 　　经营氛围和消费氛围的营造，所涉及的问题主要有： 　　产品形态（规划），是打造精钻旺铺、商业公园还是步行街； 　　档次，经营的商品是顶级还是中高档； 　　风格，建筑及装修体现何种风情； 　　主题，是有主题式还是情景式的。 　　那么，商业地产到底应该怎样定义？中原认为，商业地产应是以商业为功能性质，进行商业交流和交易的空间。商业地产产品具有商业性、公共性和公开性的特质。 　　二、商业地产产品的规划要素方法--矛盾协调法（contradiction　coordinate　method） 　　商业地产产品的规划，主要存在以下八对矛盾。只有在协调好这些矛盾的基础上，才能做出成功的商业产品。 　　矛盾一：集中（concentrate）--分散（scatter） 　　适用于商业产品形态、体量、平面布置等有关规划方面的内容。 　　商业地产的体量和价值一定是成正比的吗？体量大是否一定意味着价值高？其实不然。商业地产产品规划有集中式卖场、步行街、商业街区、商业群落等形式，采用不同的形式体量的大小也有差别，盲目追求体量大小而忽视项目本身所具备的实际条件，反而达不到总价高的效果。 　　案例一：澳洲某大型商业项目 　　该项目充分利用了景观资源，留有宽敞的步行街，让人置身其中也能感受到周边的风景。这样打开了交流面，延展了活动空间，打造出别具特色的景观商业。 　　案例二：百康年世纪门（中心商业） 　　该项目位于重庆杨家坪步行街入口，在规划时采用了室内步行街的形式，使商业门面呈弧形带状铺展开来，加强了人力导入性，增加了人与商业的互动关系。同时，由其地理位置引出”封面”概念，营造了特色风情。 　　案例三：北京建外SoHo（中心区、cBD商业） 　　该项目为公寓写字楼，其商铺全部邻街，1、2层铺面复式结构自成一体，3层铺面有滚梯直达公共院落，既出入便利又有层次感，并合理地利用了公共空间。 　　启示： 　　在做商业地产产品规划时，一定要注意协调集中和分散的矛盾； 　　不是体量越大，项目总价值越高； 　　要根据项目自身的地块条件和外部环境条件做规划； 　　要充分考虑商业产品的差异性特色营造。 　　矛盾二：整体（whole）--个体（individual） 　　适用于商业地产项目的整体立面风格设计、用材用料设定等方面的内容考虑。 　　一个商业项目既是一个整体的商业空间，其内部又分为若干个体商业空间。个体商业空间强调个性化，个性化是否就意味着整体的凌乱无序？成功的商业项目在处理这个问题的手法上大体有两类做法： 　　A类：确定明晰的整体风格，将个性元素适当穿插其中，使其不牵强、不生硬； 　　B类：在打造整体外观时预留个性化空间，将个性空间也作为立面的构成部分。 　　启示： 　　商业地产产品一定要注意整体风格的塑造； 　　个性化空间的预留应在整体风格的基础之上。 　　矛盾三：公共（Public）--私密（Private） 　　重点解决商业地产产品内部空间规划的问题，即公共空间与经营空间、可售空间与非售空间如何划分。 　　A类：集中商业 　　对于集中商业，可用挑空中庭、挑空连廊的手法，这样做的作用是提升档次，形