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亨阳大厦市场调查研究报告 第一章 调研活动设计 一、调研目的 1、了解西安房地产市场经济发展现状及趋势，把握西安房地产市场的需求规律，为亨阳大厦房地产项目的市场定位和产品定位提供市场依据。 2、分析市场环境因素对房地产定位的影响，营销及推广提供思路和建议，充分挖掘西安房地产市场的需求潜力与规律。 3、了解并把握房地产市场和购房目标客户的特征，挖掘现实与潜在房地产购房消费群的有效卖点，从多角度多层次探求区域购房消费者的需求。 4、分析西安购房消费群的态度和行为，把握产品有效定位。 二、调研内容 1、西安房地产市场发展情况及趋势 2、项目环境周围的浅层分析 3、目标市场消费者消费特征 （1）哪些人是目标客户？(who) （2）客户要买什么样的房子？(what) （3）客户为什么要买这些房子？ (why) （4）客户以什么样的方式购买？(how) （5）客户什么时候买房？(when) 三、调研时间 首次调查：2012年10月11日——2012年10月13日（三天） 二次调查：2012年10月14日——2012年10月20日（七天） 四、调研区域 1、市场调查：主调研区为西安市亨阳大厦项目周边，此次调研区域为西安市大主体。 2、网络调查 五、调研负责 徐 盼 六、调研方式 1、定性调查——走访、拦谈、模拟购房之踩盘 ?研究区域：亨阳大厦项目周边 ?目标被访者：顾客（问卷50份，拦访14组） 2、定量调查——填写问卷之调查 3、网络调查 ?网络问卷（120份） ?网络相关资料整理 房地产市场之解读 2011年是一个刻骨铭心的年份。中国房地产业经历了历史上最严厉和持续时间最长的调控。从年初的“新国八条”到“限价令”、“国五条”，再到二三线城市限购政策等，房地产市场一路跌宕起伏，楼市多方博弈日渐微妙。从国内一二线城市直至西安，楼市量价齐跌普遍上演，年末时节调控效果正逐步放大显现。2012年调控政策延续实施，房地产税的开征也被提上日程，从另一层面来自经济面的运行环境也将对行业走向形成持续影响。种种迹象表明，2012年中国及西安房地产行业其发展的复杂性、交叠性较之2011有过之而无不及。 如何在这种复杂的、交叠性的环境中破土而发寻求自己的发展之路显得尤为关键。在这种复杂与挑战中独辟蹊径寻求自己的特点是每个行业最好的办法。那么如何寻找出路就要求我们首先先把握市场动态了解市场需求。因此针对西安房地产市场我们做了各方面的调查以及分析。针对本项目自身的特点以及限制因素我们主要从西安房地产的住宅市场做了统筹分析。 政策面趋松倒逼需求释放，助推住宅市场交易上扬；存量持续走高，风险堪忧。 □成交： 2012年上半年西安住宅市场 成交413.77万㎡，同前两年年运行轨迹 相比成交量已达较高水平 ，市场“降价 潮”及政策趋转变，令楼市持续回暖。 □存量： 为抓住窗口期及企业冲半年业 绩市场供应量大幅增加，但受限于限购、 限贷等政策并未松绑，市场还未全面回暖 二季度存量走高，市场仍存风险。 房价已从“拼跌”时代逐步回稳，成交单价结构已基本稳定至6500元左右，虽然降价跑量仍未主流，但房价已呈现趋于逐步企稳的状态。