实现价值最大化超级物业伟业顾问北京朗琴园4期策划案终稿.pptVIP

客群细分/客群描述 金融人群 金融街商圈各银行、保险、证券等金融机构 的中层人员 年龄集中在30岁左右，事业成功； 企业白领，年入20万左右； 购买意向以舒适型为主，同时会考虑特色商 业等产品。 客群细分/客群描述 激情中产 年龄在30岁，年收入为30万元左右； 工作稳定，工作地点主要集中在中南部、西部区域； 有较高品位、追求生活的情趣，对社区的综合配套要求较高； 购买意向以舒适型户型为主。 客群细分/客群描述 已购入本案写字楼或SOHO 的客户 多为公司的老总及高级职员； 全面享受办公与居住的零距离； 对项目的产品及服务要求较高； 在销售写字楼及SOHO时注意积累 此部分客群。 客群细分/客群描述 高端产品投资人群 热衷地产回报，手中闲散资金较多； 重视本区域未来的发展前景以及良好升值潜力； 看重本项目的大盘优势以及良好的生活氛围； 心态更加实际，重视物业服务及完善的生活配套； 投资意向以小户型为主。 闪电销售 · 高价出手 · 制造传奇 · 带动品牌 营销目标 以酒店作为朗琴园的财富转折点 以3万商业打造巨大人气，作为朗琴园的财富支撑点 以酒店式公寓作为朗琴园的财富转折切入口 三大关键转折点 整体策略：“高开低走 · 快频变化” 销售次序：从小到大 主打尊贵品质， 实际低端入世 低售价最先公开， 缓度上扬确保最大利润 户型每成交一套单价提升 带动全盘价格上扬 升值表现一蹴而就 造就稀缺物业抄楼热销的局面 为偏小户型制造空间拉大各户型价差 项目区域解析 区域市场 / 项目区位认知 本案所在宣武区域具有以下特点： 老城区 由于历史原因，造成该区域内人口密度大，危旧房多，区域成熟度不高，经济基 础一般，人口素质高低不均，在某种程度上也影响了该区域的人文环境。加之消 费者对于南城固有的观念都使得“居住老城区”的概念根深蒂固。 未来区域定位明晰，面貌变化巨大 宣武区“十五”规划中提出要重点发展的“两街”、“六区”的改造工作，“两街”为即广 安大街和菜市口两条大街，“六区”为琉璃厂文化产业园区、大栅栏商贸文化旅游 区、菜市口商业中心区、广安门办公商务区、马连道新兴商业区、先农坛医学科 学城。 交通便捷（涉外、城区） 项目坐落在两广路上；东面是二环路；西临北京西客站； 与京 开、京石、京张三条国道相连，是辐射京南诸省市的重要门户 商业云集 报国寺收藏品市场；“中央采购区”马连道茶叶市 场；北京音像批发城；京城黄金第一家——“菜百” 区域产品 项目所处区域内，及周 边，物业价格偏低；对本 项目未来高端产品形象的 塑造具有一定不利影响 成熟区域 项目所处区域居住社区密集，生活氛围浓厚 完善配套 区域内现有生活配套齐全； 形象塑造 “朗琴园”前三期产品塑造了良好市 场形象，为本项目奠定良好的基础 未来自身的商业、商务配套将加强区域商务氛围 政府机关集中区 周边分布较多的政府机关办公场所、省市驻 京办事处 交通便捷 商业云集 京城黄金第一家---“菜百” 北京马连道邮币卡市场 报国寺收藏品市场 马连道茶叶市场 成熟区域 完善配套 政府机关集中区 形象塑造 区域产品 区域竞争 / 项目区位认知 周边公寓项目调研 项目名称 售价（元、平 装修状况 销售状况 备注 米） 立恒名苑 7600 厨卫精装 一期已售完二 立恒名苑紧邻二环主干道，地理位置得天独厚。建筑外观 期05年6月开盘 销售 时尚前卫，周边配套方便完善。为快节奏的工作的成功人 士提供了一处理想的商住社区。 东华金座 7700（塔楼） 8500（板楼） 精装 已售完 仅余楼王－－ 售价15000元/平 东华金座由两栋20层的塔楼及一栋18层的板楼连体组成， 是集商业、居住、商务三位为一体，具有全面满足居家、 办公、休闲、娱乐、投资五大功能。 方米 广信嘉苑 8000 毛坯 已售完 优越的地理位置，完善的市政配套。建筑风格简约典雅， 具有极强的实用性，能满足现代白领及对城市中央有深厚 情结的老北京居民喜爱。 枫桦豪景 8200 毛坯 已售完 枫桦豪景是由四栋12-14层板式高层及商业裙楼组成半合围 似的高档住宅小区。设计理念高档、时尚、简约。进口高 速电梯、全套智能化系统、高速宽带网络、多路集团电话 以及分户式的中央空调，为业主提供了理想的办公、居住 场所。 格调 75