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城市综合体的溯源、现状与趋势 朱凌波 全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会主任兼秘书长 《国际商业不动产运营商CREO》系列培训计划首席专家 《中国城市综合体专业研究报告》编委会主任 第一部分 城市综合体的定义及演化历程 综合体定义--建筑综合体 定义： 多个功能不同的空间组合而成的建筑（中国大百科全书） 是在一个位置上，具有单个或多个功能的一组建筑（美国建筑百科全书 ) 本质：功能复合、高效率、复杂而统一 综合体定义城市综合体 定义： 城市综合体就是建筑综合体的升级和与城市空间的延续，是指在城市中的居 住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相 互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。 本质： 随着城市规模的扩大，城市文化程度的提高，而出现的一种特殊的城市形态; 城市综合体是一个社会多生态系统概念;要求进行统一规划、合理布局来获得 良好的经济效益、社会效益和环境效益 综合体定义 二者的联系与区别 与建筑综合体比较， 城市综合体是建筑综合体的高级开发阶段，是现代城市 发展背景下的卓有成效的开发模式。城市综合体规模比建筑综合体更为集约、 规模更大、而且，其与外界的联系比建筑综合体更为紧密，甚至其运作更受 外部环境如交通的制约。 城市综合体与多功能建筑的差别，就在于它是处在一定联系中的，与环境发 生一定关系的各组成部分的统一整体。它是多种功能的系统化组合，使单个 功能克服了局限性，并在相互依存的基础上，创造了更为广泛与优越的整体 功能； 城市综合体演化历程 1. 古希腊阿索斯广场 （ASSOS） 2. 卡拉卡拉浴场和戴克立提乌姆浴场 3. 现代综合体的发展历程 4. CBD、城市副中心区与城市综合体的关系 5. 中国早期的建筑综合体 城市综合体演化历程 1. 古希腊阿索斯广场 （ASSOS） 城市综合体演化历程 2.卡拉卡拉浴场 城市综合体演化历程 3.现代综合体的发展历程 30年代 二战后 20世纪70年代--至今 城市综合体演化历程 30年代 1933年8月,国际现代建筑协会雅典宪章将城市划分为居住、工作、 游憩、和交通四大功能，并强调功能间的独立性。导致了城市发展计 划中贬低高密度、传统街坊和开发空间的混合使用，从而破坏了城市 的多样性。功能分区原则人到城市和建筑的发展偏向单一化，不同空 间单一化分割，结果形成城市功能不良。相互间缺少内在的必要联 系，不但没有创造出新的城市空间秩序，反而在很大程度上造成了城 市整体的混乱，对城市的可持续发展和自我更新产生严重制约. 城市综合体演化历程 二战后 西方国家的城市化进程加速，伴随着汽车时代的到来，郊区化得以快速扩张。 一方面，工业化和商业的迅速发展，农民的大量进城，城市化使城市人口达 到了失控的程度，导致了住房紧张、交通拥挤、环境恶化等城市问题；另一 方面，中产阶级的出现和汽车时代的到来，形成了郊区化趋势。 这一趋势导 致了郊区购物中心的迅速发展。办公综合体的发展是由于二战后当时的城市 中心交通拥挤、汽车噪音和污染严重，空间环境日益恶化等城市问题导致了 西方城市开始进行城市中心区的再开发工作。办公综合体应运而生：大楼的 底层和裙楼做商业零售，塔楼部分是宾馆和办公用房，将多种功能和形式结 合在一栋建筑中，满足市中心工作人员和游客的购物、餐饮和住宿等要求。 城市综合体演化历程 20世纪70年代—至今 能源危机在西方国家的社会、政治、经济、文化、心理等方面引发出 新的矛盾与冲突。城市对繁荣与活力的追求，成为建筑综合体开发建 设的催化剂。人们开始反思城市复兴与城市中心区的价值。促使人们 重新认识城市中心区的高效率和综合性。正是这种高效率与综合性真 正成为保持和发展历史与文化的优势。