浅谈合同效力认定的几个问题.docVIP

浅谈合同效力认定的几个问题内容提要? 合同效力问题是一个基本的民法学理论问题，也是一个重要的仲裁和审判实践问题。实践中，关于合同效力认定出现了一些争议很大的问题，包括就被抵押、查封或者未取得权属证书的房屋签订买卖合同的效力认定问题，关于合同约定的交楼条件与消防法规定的冲突处理问题，关于合同约定价格超出政府指导价部分的效力认定问题等问题。本文通过对上述几个问题的分析，对仲裁和审判实践中的具体处理提出了个人的意见和建议。 关键词 ?合同? 条款? 效力认定 ? 一、问题的提出 合同效力问题是民法和合同法的一个基本的理论问题，也是一个相当重要的仲裁和审判实践问题。因为合同的有效、无效直接关系到合同条款的适用，是处理民商合同纠纷的首要问题，然而在仲裁和审判实践中，合同效力问题却颇具争议，关于合同效力认定上的争议也是仲裁和审判实践中经常遇到的一个老大难问题。《中华人民共和国民法通则》第55条规定“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”该条规定了民事法律行为（包括合同）有效的三个条件。《中华人民共和国合同法》第52条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”该条规定了合同无效的五种情形。《民法通则》第55条和《合同法》第52条是我们判定合同有效、无效的根本法律依据。实践中，关于合同效力的争议主要发生在对《合同法》第52条第（五）项，即“违反法律、行政法规的强制性规定”这一规定的理解上。理论上，对这一条的理解似也非常清晰，即违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，违反法律、行政法规的非强制性规定，或者违反法律、行政法规以外法律性文件的规定的，均不构成认定合同无效的依据。但在仲裁和审判实践中，对于这一规定的理解却非常复杂，许多问题争议颇大，至今无定论。比如说：就被抵押、查封或者未取得权属证书的房屋签订的买卖合同，是有效还是无效？房屋买卖合同约定的交楼条件为竣工验收合格，如果房屋竣工验收合格，但未取得消防验收合格证，此时房屋是否应认定为符合交楼条件，是以合同约定为准，还是以消防法的强制性规定为准？合同约定价格超过政府定价或政府指导价，对超出部分应认定为有效还是无效？等等问题，在实践中都存在很大争议。本文笔者拟通过对上述问题的分析，阐述笔者的一些粗浅认识，并提出具体处理的一些个人想法。 二、关于就被抵押、查封或者未取得权属证书的房屋签订的买卖合同的效力认定问题。 （一）问题及争议 实践中，当事人就存在权属瑕疵的房屋签订买卖合同的情形大量存在，此时房屋买卖合同的效力如何认定是解决此类纠纷的首要问题。此类问题集中体现为以下具体问题：当事人就已经被抵押或查封的房屋签订房屋买卖合同，或者出卖人尚未取得房屋的房地产权属证书，而与买受人签订房屋买卖合同，房屋买卖合同的效力应如何认定？[[1]]仲裁与审判实践存在很大争议，主要有以下几种观点： 观点一：上述房屋买卖合同应当认定为无效合同。主要理由是：房地产管理法第37条规定：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”房地产管理法第38条明确规定，被抵押、查封或者未取得权属证书的房地产不得转让，这属于法律的强制性规定，符合合同法第52条第5项“违反法律、行政法规的强制性规定”的认定合同无效的条件。物权法第15条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”该条虽然明确了未办理物权登记不影响合同效力，但对合同生效仍然设定了“除法律另有规定或者合同另有约定外”的除外情形，而房地产管理法第38条就属于法律另有规定的除外情形，故上述情形下的房屋买卖合同应当认定为无效。坚持此种观点的一部分人对于具体处理还进一步提出：如果在庭审辩论终结前出卖方已经涂销抵押、解除查封或者取得权属证书的，应认定合同有效；如果在庭审辩论终结前出卖方未能消除上述房屋权属瑕疵的，应认定合同无效。 观点二：上述合同应当认定为有效合同。主要理由是：应当将物权变动与其原因行为，即买卖双方就物权变动事宜达成的意思表示（合同）区分开来，房屋未取得权属证书、被抵押或查封只能影响物权的变动，而不影响房屋买卖合