房租市场分析报告.doc

房租市场分析报告 当前租金收益率，其实并不低 4 可比口径下，中国租金回报率 1.5%等同于国际的 3.5% 4 潜在通胀将下行，一二线城市租金回报率将会提升 4 近年房价涨幅超过租金，是实际利率下降的结果 6 租金短期下降，因为旧产业迁出速度更快 8 2016 年下半年，一线城市房价与租金出现了绝对价格上的背离 8 一方面，人口流出导致租房需求减少 9 另一方面，出租房源供给在增加 10 工业化后期，一线旧产业迁出速度超过新产业形成速度 10 旧产业的外迁，从事一二产业的人口大幅外流 10 新产业的形成刚开始，未来人口流入会更多 11 租金将迎来上修，因产业结构调整导致人口回流 13 一线核心商圈因产业结构调整租金上涨 13 产业结构调整后，高收入人群的流入支撑高租金 13 国外经验：纽约产业结构调整期，租金处于上行通道 16 47 年前纽约经历了逆城市化、到再城市化 16 1980 年纽约开启产业结构调整，人口回流引发租金上涨 17 对比纽约，一线将出现产业结构调整和升级，伴随的人口回流 19 四类公寓的参与者：租赁机构、房企、中介、酒店 21 附录：租金回报率的两点新认知 23 均衡时租金回报率=住房持有成本，不同市场不能横向对比 23 持有者对房价的预期会影响现有租金的水平 23 图表目录 图 1：考虑通胀，国内一线租金回报率 1.5%等同于国外平均的 3.5% 4 图 2