西西 地项目成本测算及费用分析.doc

西西4#地项目成本测算及费用分析 西西4#地项目 成 本 测 算 及 费 用 分 析 二零零三年十月三十一日 1、 总论 1、项目概况： 北京西单北商业大街西侧综合改造工程，简称“西西工程”。本工程为西西4#地工程，项目处在北京市西单北大街西侧，南临皮库胡同，西向华远街，北临大木仓胡同。地处北京西城区最繁荣之商业区西单大街的中心地带。 西西工程4#地用地面积约16703平方米，目前已完成三通一平条件，同时甲方负责电力、热力、给排水等七通一平施工条件。 2、建设规模及经济技术指标 本项目处在北京市西单北大街,项目东侧为西单文化广场、四周围为规划中的1318平米的绿地。 项目技术指标如下： 占地面积：16072.66平方米 总建筑面积21.4866平方米 其中：地下建筑面积63760平方米 地上建筑面积151106平方米 层数： 地上：15层 地下：4层 檐高：59.4米 容积率：9.4 停车位：996个 绿化率：11.6% 建筑形式：共分为1#、2#、3#、4#四栋单体建筑， 其中： 1#楼 ：地上建筑面积为19001平方米，1-5层为商业部分共8738平方米，6-11层为办公部分共10263平方米。 2#楼 ：地上建筑面积为46879平方米，1-5层为商业部分共21213平方米，6-11层为餐饮娱乐部分共25666平方米。 3#楼 ：地上建筑面积为52944平方米，其中1-5层为商业部分5736平方米，1-6层为剧场13853平方米；8-11层为影院7354平方米，6-11层为休闲娱乐11946平方米；12-15层为办公部分共14055平方米。 4#楼 ：地上建筑面积为32282平方米，1-5层为商业部分共10544平方米，1-15层为办公部分共21738平方米。 西西4#地楼层功能分布图 楼号 1 2 3 4 层数 　 　 　 　 　 　 　 1 商业 商业 商业 剧场 　 办公 商业 2 商业 商业 商业 剧场 　 办公 商业 3 商业 商业 商业 剧场 　 办公 商业 4 商业 商业 商业 剧场 　 办公 商业 5 商业 商业 商业 剧场 　 办公 商业 6 办公 餐饮娱乐 　 剧场、休闲娱乐 　 办公 　 7 办公 餐饮娱乐 　 休闲娱乐 　 办公 　 8 办公 餐饮娱乐 　 休闲娱乐 影院 办公 　 9 办公 餐饮娱乐 　 休闲娱乐 影院 办公 　 10 办公 餐饮娱乐 　 休闲娱乐 影院 办公 　 11 办公 餐饮娱乐 　 休闲娱乐 影院 办公 　 12 　 　 　 办公 　 办公 　 13 　 　 　 办公 　 办公 　 14 　 　 　 办公 　 办公 　 15 　 　 　 办公 　 办公 　 二、费用估算 1、项目的成本估算： 项目名称 费 用（万元） 平米单价 （元/平米） 测算说明 土地成本 100000 6790 土地成本包括拿到开工证前的所有支出（包含土地出让金费用） 前期其他费用 5280 359 包括勘探、设计、结构咨询、规划许可证执照费、工料测量顾问费共4814.412万元，另加监理费用为建安成本的0.5%共466万元。 建安费 107433 5000 建安费按5000元/平米暂估 业主管理费 2686 182 按照建安费费用的2.5%计 不可预见费 3223 219 按照建安费费用的3%计 小计 218622 12550 利息 10620 721 土地费用共10亿元，计息两年，年息5.31%。 广告销售费用 4832 328 按照销售收入的1.5%计取，收入：按写字楼15000元/平米，商业25000元/平米计算（商业63601平米、办公46056平米、休闲11946平米、餐饮25666平米）， 15000*46056+25000*（63601+11946+25666）=3221165000元=32.21165亿元。 两税一费 17716 1203 按照销售收入的5.5%计取。 合计 251790 14474 说明： 1、平米单价按照可销售面积147269万平米计算，写字楼按15000元/平米计算，商业、餐饮、娱乐按25000元/平米计算。 2、销售情况按可销售面积的100%售完。 3、项目总成本为25.179亿